登記完了後は米国の「納税者番号」の取得が必要

前回、前々回と2回に渡って、実際にハワイの不動産の買主または売主になった場合に、どのような諸経費がかかるのか、日本では聞きなれないエスクロー費用やタイトル保険等を含め、ご紹介しました。

[PR]2017年11月17日(金)～18日（土）開催！
トランプ・リッツの複数部屋をまとめて内覧！「ハワイ不動産投資」現地研修会

買主にはほとんど諸経費がかからず、物件価格の1.0%程度が諸経費として上乗せされること、そして売主の場合は不動産仲介料を一手に負い、譲渡税や外国人の売主に課される「FIRPTA」「HARPTA」といった税金もあるため、諸経費が約7%、税金は最大15%程度になるということも、ご確認頂いたとおりです。

今回は、買主が登記完了後に行う際に必要な手続きについてご説明します。

１．納税者番号

ソーシャルセキュリティーナンバー、いわゆるSSNを持っていない方の場合は、ITIN（Individual Taxpayer Identification Number）という番号を取得する必要があります。部屋をレンタルに出し、賃料収入を得ている場合、アメリカで確定申告をする必要がありますが、ITINはその際に使用する番号となります。ただし、レンタルに出さず、レジデンシャル住戸として保有される方は、購入直後にこの番号を取得する必要はありません。必要になるのは、将来の売却時です。

ITINの取得には、パスポート認証という手続きが必要になります。申請は、IRS（Internal Revenue Service/内国歳入庁）に対して行いますが、その際にパスポートのコピーを提出します。このコピーにある内容が、原本の記載内容と相違なく正しい、という証明をするためです。この手続きは、日本国内の各米国領事館やアメリカにある日本総領事館でも行うことができます。

なお、ITINは個人用の番号ですが、法人用の番号はEIN（Employer Identification Number）と呼ばれます。連邦雇用主番号と訳されるこちらは、法人の形態を取っている組織に向けて用意されているものです。後でまた説明しますが、現地の銀行口座を法人名義で開設する際にこの番号を要求されるので、取得をお勧めします。

２．銀行口座開設

物件を所有すると、管理費の支払い等が発生してくるようになります。これらの支払いのためにも、物件のある場所で1つ銀行口座を開設しておくことをお勧めします。名義が個人か法人かによって、準備する書類が下記のように異なります。

●個人名義の場合

★口座開設者ご本人のパスポート

★初回入金額

●法人名義の場合

★会社定款のコピーとその英訳

★現在事項全部証明書の原本（3カ月以内に発行されたもの）とその英訳

★DCCA（Department of Commerce & Consumer Affairs）に外国法人登録を完了したことを示す書類のコピー

★IRSから送られてくるEIN発行通知書のコピー

★法人の代表権を持つ方（口座開設時のご署名者）のパスポート

★初回入金額

基本的に、口座開設は個人名義であれば本人、法人名義であれば法人の代表権を持つ役員の方や社員の方が、現地でサインすることが必要です。一般的に、銀行からは本人との面談を要求されるため、日本国内のみで口座開設を完結することは難しくなっています。

ただし銀行によっては、例外的に日本国内で対応してもらえるケースなどもありますので、とりあえず、口座を開設する銀行に相談してみるといいでしょう。

毎月必要なランニングコストは「管理費」と「電気代」

３．毎月かかる経費

物件購入後のランニングコスト、その中でも毎月かかってくるものは「管理費」（コンドミニアムやホテルレジデンス等の場合）と「電気代」です。ここでは、以前からご紹介しているホテルレジデンスのTrump International Hotel Waikiki Beach Walk（以下Trump）を例に見ていきます。

まず管理費ですが、2016年度のTrumpの管理費は1スクエアフィート辺り約1.5ドルとなっています。Studioの大きさは約500スクエアフィート（約46㎡）で、月額およそ750.00ドル、公園側の3ベッドルームは1,972スクエアフィート（約183㎡）で、月額の管理費は2,964.20ドルとなります。

なお、電気代は各部屋での使用量に応じて請求額が決まり、管理費と併せて、管理会社から指定の住所へ請求書が送付されるようになります。この際、アメリカ国内に銀行口座を持っている場合は、Surepayと呼ばれる自動引き落としサービスを利用することができ、毎月小切手を準備する手間が省けます。アメリカ国内に口座を持っていない場合には、マネーオーダーを日本から発行し、管理会社宛に送付する必要があります。日本国内の口座からの引き落としには、Surepayは対応していません。

[PR]2017年11月17日(金)～18日（土）開催！
トランプ・リッツの複数部屋をまとめて内覧！「ハワイ不動産投資」現地研修会

以上、購入後すぐに必要となる手続きに関して、3点ご説明させて頂きました。次回は、固定資産税や譲渡税を、その税率を見ながら取り上げたいと思います。