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町の不動産屋は「建築図面・見積書」から何を読み取るのか?

前回は、町の不動産屋の宣伝効果を高める「座学タイプ」の説明会について取り上げました。今回は、町の不動産屋は「建築図面・見積書」から何を読み取るのかを見ていきます。

一般の人が「間取り図」「見積書」を比較しても・・・

私たち不動産屋にとって、建築業は関わりのある分野ではありますが、紹介をする程度で実際に建築会社と密にコミュニケーションを取っているところは多くないかもしれません。しかし私たちのスタンスは「住宅に関することは何にでも積極的に関わる」ということです。

 

住宅を購入しようとした場合、直接うちへ来て建売住宅を購入する方もいらっしゃいますが、せっかく建てるなら自分の理想にピッタリ合った家を自由に建てたいという需要もあります。一生に関わる大きな買い物なのですから、当然でしょう。その場合、どんな感じか様子をうかがうため、住宅展示場へ足を運ぶことになります。これらはたいていハウスメーカーが運営しているものです。

 

やがて、ある程度具体的なアイデアがまとまってハウスメーカーへ依頼すると、間取り図を含めたキープランと見積書が出てきます。大半の方なら、それを見て「いいね」と話を進めてしまうかもしれません。しかし、慎重な方なら、また別のメーカーから同様に見積書を取ることもあるでしょう。

 

ただ、その両方の見積書を目の前にして、どちらがいい家なのか、見積金額は妥当なのか、という点を見極めるのはかなり困難だと思います。

専門業者なら、だいたいのことが読み取れる

そんなときも、私たちの出番です。私自身が住宅会社に勤めていた経験がありますから、その間取り図と見積書を見ればだいたいのことが読み取れます。

 

たとえば、この柱が余計でオーバースペックになっているのではないか。これを取り除けばこのように間取りを広げることができ、価格も安くなるはず、といったおおよそのことが判断できます。

 

何千万円の世界を扱うのですから、簡単に100万円単位の減額ができてしまいます。また土地のある場所を見ると、どれぐらいの大きさの家がいくらぐらいで建つか、さらにその家の建築ならどこのハウスメーカーが向いているか、という推測もできます。

 

例を挙げると、土地が6メートル幅ぐらいで広く、大型車の道路付けができるような場所なら、大和ハウスなどが向いています。というのも、彼らは工場で家の外壁を配線まで込みでパネル状につくり、運んできてクレーンで組み立てていくという建築方法を取っているからです。これが、道幅の狭い土地となると、こうした大手ではかえって経費がかさむことになり、むしろトヨタホームやタマホームなどのほうが小回りがきいて安く上がるなど、その条件によって最適なハウスメーカーの選び方も変わってきます。

 

同様に、水回りについても、メーカーが分散すればするほどコストは高くなります。製品によっぽどのこだわりがある場合は別ですが、たとえばLIXILのようにINAXやサンウエーブなど、住宅関連設備をグルーピングした会社ならば、一括で発注できるため、断然コストが下がります。ある設備にこだわった場合に、それがトータルとしてチグハグ感を生み出していないかといったコーディネートも指摘でき、展示場への案内もします。

 

このような建築関連のアドバイスを「コンストラクション・マネジメント」と呼びますが、その見地からアドバイスし、できるだけ要望を満たしながら金額調整などを行い、お客様の代理人として建設会社と交渉するサービスも業務の一環として請け負っています。

株式会社小出不動産 執行役員

バブル隆盛期に不動産業界に入り、数多くの販売実績を上げた後、その経験を生かして企業の経営再建・承継コンサルタントに転身。数多くの企業や商店街の再建に取り組む。机上のアイデア提案に留まらず、その企業に自ら飛び込んで経営を主導し、内部から再建を図る行動派コンサルティングが持ち味。その実績を携えて2014年に小出不動産に入社。従来の不動産仲介業の常識を覆す経営戦略と営業活動を導入し、新しい「地域密着」型不動産仲介業を展開中。

著者紹介

連載町の不動産屋を成功させる「超密着経営」の極意~広告戦略編

 

小さな不動産会社の一人勝ち戦略

小さな不動産会社の一人勝ち戦略

徳島 雅治

幻冬舎メディアコンサルティング

株式会社帝国データバンクの調べによると、2016年度の不動産代理・仲介業者の倒産は93件で前年度の75件を24.0%上回り、3年ぶりの増加となった。負債額別では負債5000万円未満の小規模倒産が68件を数え、全体の7割を超えている…

 

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