借地人の権利が強い「借地借家法」

土地を借りて借主がそこに家を建てて住んでいる土地は、相続財産の中でも厄介な存在です。借地借家法では借地人の権利が強く、いったん借地契約を結んだら、地主の都合だけで安易に契約を変更することはできません。

つまり、地主は相続税対策のために土地を有効活用したり、相続が起きてもその土地をすぐに売却して納税資金にあてたりすることができないのです。

借地権を解消する方法は様々だが･･･

そこで、生前にぜひやっておきたいのが、地主と借地人の合意による問題解決です。

その手段として、底地の売却、底地の買取り、底地と借地権の交換といった方法があります。底地の売却は地主が借地人に底地を買い取ってもらう、借地の買取りは地主が借地人の借地権を買い取って土地を完全に所有するということで、地主と借地人の双方で金額的な合意が整えば可能です。

では、底地・借地権の交換というのは、どのような方法でしょうか。これは、借地人の借地権の一部と地主の底地の一部を交換して、土地をそれぞれ所有するという解決方法です。

この場合は、双方が合意した借地権割合になります。たとえば、借地権割合を60％で合意すれば、借地人の所有分が60％、地主40％になります。そうすれば、両者が借地権のない土地を所有することができます。

このように同種類の固定資産を交換し、一定の要件を満たす場合、「固定資産の交換の特例」により譲渡はなかったものとして所得税・住民税は課税されません。ただし、この特例を受けるためには確定申告が必要なので注意してください。