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現金を不動産に替えて「財産の評価を下げる」相続対策

今回は、相続対策として、現金を不動産に替えて「財産の評価を下げる」方法を見ていきます。※本連載は、税理士である間誠氏の著書『マンガ&図解で ズバリ! わかる 相続対策』(株式会社めでぃあ森)より一部を抜粋し、不動産を活用した「相続対策」の基礎知識を解説していきます。

現金の場合、金額がそのまま「評価額」になるが・・・

課税遺産の額は、被相続人から相続したすべての財産を金銭で評価し、これを合計して求めます。現金であれば、その金額がそのまま評価額となりますが、不動産の場合は、「時価」で評価します。

 

「時価」にはいろいろな解釈がありますが、相続税の計算において時価となるのは、土地(宅地)については「路線価方式または倍率方式」、建物については「固定資産税評価額」です(→書籍『マンガ&図解で ズバリ! わかる 相続対策』P.44〜45)。

現金を土地に替えれば、約20%も財産の評価減に

まず、土地の「路線価」ですが、これは国税庁によって1年に1度、発表されます。1年間ずっと同一価格を用いて相続税申告を行います。

 

1年間同一価格ということは、もし1年間のうちに実勢価格(不特定多数の間で取引が成立する価格)が下落した場合、実勢価格よりも高い路線価に相続税がかかってしまうことになり、適正ではなくなります。

 

そこで、「路線価」は適正価格(公示価格等)よりもあらかじめ20%ほど低い価格に設定されています。つまり、現金を土地に替えるだけで約20%も財産の評価額を減らすことができるのです。

 

次に、建物の「固定資産税評価額」は各市区町村役場や都税事務所の税務課が評価していますが、これは建築価格の50%程度で設定されています。したがって、現金を使って建物を建てることは、財産の評価額を下げて相続税額を減少させることになり、相続対策の効果は絶大です。

 

このように現金を不動産に替えるだけで大きな節税効果がありますが、デメリットもあります。まず、不動産を新たに購入すると、仲介手数料や不動産取得税、登録免許税、印紙税、登記手続き費用などの諸費用がかかります。また、不動産を保有すると固定資産税もかかるので注意が必要です。

 

はざま会計事務所 税理士

東京都生まれ、早稲田大学第一文学部仏文学科卒。
平成11年に税理士登録。
相続税のプロフェッショナルとして多くの相続案件に携わる。
平成28年4月、はざま会計事務所設立。
宅地建物取引士、CFF® 認定者、1 級ファイナンシャルプランニング技能士、1 級建設業経理士、経営革新等支援機関(財務局・経済産業局認定)等の資格を保有。

著者紹介

連載マンガ&図解でわかる! 不動産を活用した「相続対策」の基礎知識

本連載は、2017年11月22日刊行の書籍『マンガ&図解で ズバリ! わかる 相続対策』(株式会社めでぃあ森)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

マンガ&図解で ズバリ! わかる 相続対策

マンガ&図解で ズバリ! わかる 相続対策

間 誠

株式会社めでぃあ森

オールカラーで見開き完結。 相続対策に目覚めた3人の男たちのストーリーマンガと、図解を多用したビジュアルな説明。 生前贈与、生命保険、不動産、遺言書、信託、による相続対策をわかりやすく解説しています。 最新税法…

 

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