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初めての不動産投資…なぜ新築ワンルームは避けるべきなのか?

本連載は、若きカリスマ経営者が教える金川顕教氏の著書、『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』(サンライズパブリッシング)の中から一部を抜粋し、不動産の投資対象を選択するポイントを紹介します。

若い一人暮らしに需要が高い「新築ワンルーム」だが…

<登場人物紹介>

カナガワ君

大学卒業後、中堅企業に就職し、日々変化のないまま働き続けて30代になったごく普通の会社員。漠然とした将来への不安を抱え、「何かしなければ」という焦りを感じ、読者を代表して不動産投資の初歩について質問する。

先生

現役の不動産投資家。もともと会社員として働いていたが、体調を崩したことをきっかけに不動産投資をはじめ、現在は資産3億円、家賃年収1000万円を得てリタイア。悠々自適に、海外旅行や家族と楽しみながら過ごしている。

 

カナガワ君 初心者はどんな物件を購入すればいいんですか? 先生から見て“いい物件”ってどんなものですか?

 

先生 まず、不動産投資の対象は、

 

地方⇔都市部

中古⇔新築

ワンルーム⇔一棟もの

木造⇔鉄骨⇔RC(鉄筋コンクリート造)

 

などがあるんだよ。建物の構造には「木造」や「鉄骨」、「RC」(鉄筋コンクリート造)のほかにも「SRC」(鉄骨鉄筋コンクリート造)などもあり、見た目だけではわかりにくいんだ。ただ、ここでは細かな違いは気にせず、大雑把に「アパート=木造」、「マンション=RC」といった捉え方をしていればいいだろう。

 

カナガワ君 大きく分けても、こんなにいろいろなタイプがあるんですね。

 

先生 そうなんだ。このなかで、「絶対に手を出してはいけない」タイプの物件があるんだよ。それはわかるかい?

 

図表]

 

カナガワ君 え、「絶対に」ですか? そうだな~。都市部は若い一人暮らしの人も多いから、「都市部新築ワンルーム」はよさそうだし、地方にはファミリー層も多いから地方の一棟ものは人気がありそう。でも、地方は家賃が安く済むから、わざわざ中古の部屋には住みたくないかな・・・。

 

先生 いろいろ考えているね(笑)。実は、基本的に手を出さないほうがいいのは、「新築ワンルーム」なんだ。

 

カナガワ君 え、そうなんですか!?

区分所有は銀行評価が低く、連続融資が受けにくい

先生 ワンルームや1Kのような1部屋ごとに売買できるような物件のことを「区分所有物件」というんだけど、基本的に区分所有物件は買わないほうがいいんだ。

 

カナガワ君 だって、ワンルームマンションだと都市部でも数百万円くらいから買えるものもありますよね。最初に購入する物件としては金額も高くなくて始めやすいと思うんですが・・・。

 

先生 そう思って、ワンルームなどの区分所有から始める人が多いんだ。だけど、「新築ワンルームは拡大できない」という致命的な欠点があるんだよ。

 

カナガワ君 え、どういうことですか?

 

先生 不動産投資のいいところは、もらった家賃からローンを返済できる仕組みだよね。本来、キャッシュフローがプラスの物件なら2軒目、3軒目と融資を受けられるんだけど、区分所有は銀行からの評価が低く、次々と融資を受けることが難しいんだ。

 

カナガワ君 ということは、融資を受けながらこれからどんどん不動産を買っていくことができないということですね。それでは「レバレッジをかけられる」という不動産投資の最大のメリットが活きてこないですね・・・。

 

先生 そうなんだ。年収1000万円の人でも2~3室も買ったら、次の融資を受けられないだろう。また、区分マンションが1室しかないと、満室か空室かのどちらかしかないよね。運悪く退去してしまったら、その瞬間からキャッシュフローは赤字になってしまう。つまり、1室だと“0か100”で、「区分所有」は「一棟もの」よりもリスクが高くなってしまうんだ。

 

カナガワ君 アパートのように何部屋もあれば一時的な空室はそれほど問題ないけど、区分所有だと何室も買うことができない・・・。だから、基本的にはワンルームのような区分所有は買わないほうがいいんですね。

 

先生 それに、「新築ワンルーム」は販売価格が高いからローン返済額が大きく、部屋が埋まっていたとしても常に赤字のケースも多いんだ。「節税になるから」「将来、資産になるから」といった営業トークに乗せられて買ってしまうと、悲惨な目に遭うかもしれないから注意してほしいね。

株式会社Social River 代表取締役

1986年三重県生まれ。東京都港区在住。立命館大学産業社会学部卒業。 偏差値35から大学進学を志し、2浪の末立命館大学に入学。大学合格発表直後から受験勉強を資格試験に切り替え、 在学中に公認会計士試験に合格する。
世界一の規模を誇る会計事務所デロイト・トウシュ・トーマツグループである有限責任監査法人トーマツに就職。 新入社員から年収600万円が保証される生活に「これで一生安泰の人生が送れる」と思ったのも束の間、 自分自身の時間が削られていく不自由さに耐えきれず、毎日の激務をこなしながら起業のための勉強を開始する。 勉強期間中の副業で給料の10倍を稼ぎ出し、軌道に乗ってきた2013年に独立。
以来、事務所なし従業員なしの会社は年々売り上げを伸ばし、3年間で2億6600万円売り上げる。 2016年現在、4期目にして年商は5億円、粗利にして3億円を見込んでいる。 サラリーマン時代には想像できなかった「経済的」「時間的」「人間関係的」に自由な日々を送る。

著者紹介

連載初心者の不動産投資を成功に導く「物件選び」のポイント

 

初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!

初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!

金川 顕教

サンライズパブリッシング

「年収と貯金はいくら必要ですか?」「ローンが返せなくなることはありませんか?」「人口減少時代でも大丈夫ですか?」「どんな物件を買えばいいですか?」「よく知っているエリアで買いたい」 不動産投資を始めたばかりの著者…

 

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