貸ビル経営に不可欠な「商品価値を高める」という意識

貸ビルは「価格変動」が大きく「賃料変動」が小さい⁉

前回の続きです。

価格は、このように大きく上下動しますが、賃料はここまで大きく変化することは少ないです。新規募集時の賃料水準は、大規模なオフィスビルほど大きく動きます。日本で一番オフィス賃料が高い東京駅周辺の丸の内では、月坪10万円になったことがあるようです（賃貸借契約書で賃料を見たわけではありませんが、賃貸市場関係者の認識です）。ところが、安くなったときには、月坪4万円程度です。なんと、高値の40％。

しかし、大多数の中小のオフィスビルの新規の賃料水準は、ここまで大きくは変動していないでしょう。また、既に入居しているテナントの賃料改定は、現在の賃料が基礎となるため、変動幅が小さくなります。

このように、価格の変動は大きく、賃料の変動は価格と比べて小さくなります。

これをどのように考えれば良いか。

わたしは、一般の企業の株価と企業経営の違いに似ていると考えます。

株価は、株主である投資家の思惑で、大きく変動します。株価を決めるのは投資家です。一方、企業経営は、経営者が事業をどのようにするかを決めます。その結果として売り上げが上がります。

“価格は投資家の判断”

“貸ビル業は、経営者としての判断”

上場企業は、非上場企業よりも株主の方を向いていますが、基本は、自分の会社の事業、つまり商品やサービスをお客様に販売して初めて売上を得ます。投資家には、投資する企業の事業をよく研究し、株式を長期保有目的で購入する投資家もいれば、デイトレーダーとまではいかなくても、株価の動きによって短期的な利益を得たいという投資家もいます。

まずは「賃料を高くする」ことを目標に･･･

私が、貸ビルに携わっている方々に話すことがあります。

「私たち、日々、貸ビル業に携わっている人は、損益計算書をどう作り上げるかという視点が大切。投資家は、貸借対照表の世界、つまり、どのような資金調達をして、価格（総資産）が高いところで売るかという視点が大切。」

貸ビル業に携わっている人も、資産価値を高めるという目標はありますが、まずは、売上である賃料を高くすることを目標にしてはいかがでしょうか。

売上である賃料を高くするためには、商品であるオフィスビルが、お客様にとって価値が高いものでなければなりません。商品価値を高めつつ、原価を下げることが利益を高めることになります。一般の商品・サービスと同じです。異なるのは、建物という現物を、長い期間使ってもらうものであり、また、サービス業の要素も加わっていることです。

不動産投資を安易に考える人もいるかもしれませんが、貸ビル業、つまり、賃貸オフィスビル事業は、建物というハコが稼ぐのではありません。そこで快適にビジネスができる場を提供して初めて、対価である賃料をいただけるのです。売上である賃料は、そのようにして得られると認識してほしいと思います。