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ダバオ市のコンドミニアムは「プレビルド」で購入すべき理由

前回は、なぜフィリピン不動産投資ではダバオ市のコンドミニアムがお勧めなのかを説明しました。今回は、ダバオ市のコンドミニアムは「プレビルド」で購入すべき理由を見ていきます。

プレビルド=建物が完成する前に売買契約を結ぶこと

ドクターが行う不動産投資は、国内外を問わず安定した家賃収入であるインカムゲインを狙うのが基本です。しかし、せっかく急成長が見込めるダバオ市の物件を買うなら、キャピタルゲインも期待したいところです。

 

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うなら、コンドミニアムは中古よりも新築を断然お勧めします。新築物件の多くは周辺のインフラ整備が進むとともに大幅な価値の向上が期待できるからです。

 

また、新築のコンドミニアムはプレビルドで購入するのが基本です。プレビルドとは建物が完成する前に売買契約を結ぶことで、パンフレットとモデルルームなどで決める日本の分譲マンションの販売方法と似ています。

 

ただし、購入するタイミングによって価格が大きく変わるため注意が必要です。

 

通常、プレビルド物件は計画から完成まで3年から5年かかります。販売価格は、計画の初期段階から段階的に上がっていき、完成時は30%ほど高くなります。つまり、できるだけ早く計画の情報をつかみ、購入することが成功の秘訣といえます。

現地の財閥系、大手デベロッパーの物件を選ぶ

割安で購入できるために、大幅なキャピタルゲインを期待できるプレビルド物件ですが、残念ながらリスクもあります。

 

●完成するという保証はない

●完成まで3年から5年間は資金を寝かせることになる

●期待ほど価値が上がらないことがある

 

日本ではあり得ないことですが、新興国ではデベロッパーの資金繰りなどの理由でコンドミニアムが完成しないことがあります。

 

また、完成まで最長で5年程度は投入した資金を回収できません。そのため、皆さんにとっては比較的安価に買える1000万円程度の物件をお勧めするわけです。

 

さらに、完成後の価値は誰にも分かりません。確かに計画段階で買えば完成後の販売価格より30%程度安くなります。しかし、これは販売会社が決めた価格なので完成後の売却価格ではありません。売りたいときに買い手が見つからなければ、たたき売りをしなければならないこともあり得ます。

 

このようなリスクを回避する方法がデベロッパー選びです。

 

新興国では日本以上に有象無象のデベロッパーが存在します。完成できない理由の多くは、このような業者のいい加減な資金計画にあります。また、完成後に価値が上がらないことも、周辺の商業施設などの環境まで考慮した計画になっていなかったといったケースがほとんどです。実際に建物は完成したけれど周辺はゴーストタウンという物件は、マニラに行けばいくつも見つかります。

 

プレビルド物件を購入するならフィリピンでいえば、アヤラ・ランド、メガ・ワールド、フェルナンド・ランド、センチュリー・プロパティーズ、SMDCなど、現地の財閥系など大手デベロッパーの物件を選ぶのが正解です。

株式会社トライブ  代表取締役社長

1979年生まれ。東京の不動産投資会社にて、土地売買からアパート、マンション、ビル建設までを幅広く手掛ける。自らが考える不動産価値と収益を最大化する不動産物件を実現するため、2010年に㈱トライブを共同で設立。翌2011年、同社代表取締役就任。これからの高齢化社会では、不動産と医療は密接に連携すべきという持論の下、高収益と高付加価値を同時に実現する独自の不動産物件を多数手掛ける。自ら沖縄の医療法人にも助力し、倒産しかけた医療施設の再建に乗り出し、再生させた。また、新たな医療法人の立ち上げにも参画し、地域医療の活性化に努めている。著書に『なぜ医者は不動産投資に向いているのか?』『資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術』(いずれも幻冬舎)がある。

株式会社トライブホールディングス:http://trivehd.co.jp/

著者紹介

一般社団法人日本IFP協会理事
日本IFP協会Singapore、JIFPA(S)PTE LTD代表取締役
 海外不動産コーディネーター

現在は家族と共にシンガポール在住。シンガポールの富裕層へのコンサルティングや世界の金融商品に対する研究・開発活動。国内の大手精密機械メーカー海外営業部にて東南アジア・オセアニア地区のセールスマネージャーとして国際ビジネス第一線で活躍。帰国後、国内証券会社にて超富裕層及び高収益企業の決算対策・事業承継・株価対策・資産運用などを行う傍ら、国内外の金融商品の証券化等の業務を従事。海外での資産運用の重要性、ならびにその方法として航空機を用いた資産運用・税効果の優位性に気づき、航空機専門商社に転職。病院向けのドクターヘリ設置サポートなども行う。その後、一般社団法人日本IFP協会の代表理事に。現在、来日時は税理士法人や医師会を対象に、事業承継・株価対策・税金対策・資産運用の講演やコンサルティングを行っている。

著者紹介

連載多忙な医師でも資産を数倍に! フィリピン不動産の最強投資術

本連載は、2016年8月24日刊行の書籍『海外不動産で資産を増やす! 医師のためのフィリピン・カンボジア投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

海外不動産で資産を増やす! 医師のためのフィリピン・カンボジア投資

海外不動産で資産を増やす! 医師のためのフィリピン・カンボジア投資

大山 一也,織田 耕平

幻冬舎メディアコンサルティング

これまで医師のための不動産運用について様々なテクニックを紹介してきた著者が、更なる資産形成へのステップアップとも言うべき「海外不動産投資」のノウハウを公開。近年急成長を遂げるアジア新興国、なかでも注目のフィリピ…

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