前回は、なぜフィリピン不動産投資ではダバオ市のコンドミニアムがお勧めなのかを説明しました。今回は、ダバオ市のコンドミニアムは「プレビルド」で購入すべき理由を見ていきます。

プレビルド=建物が完成する前に売買契約を結ぶこと

ドクターが行う不動産投資は、国内外を問わず安定した家賃収入であるインカムゲインを狙うのが基本です。しかし、せっかく急成長が見込めるダバオ市の物件を買うなら、キャピタルゲインも期待したいところです。

 

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うなら、コンドミニアムは中古よりも新築を断然お勧めします。新築物件の多くは周辺のインフラ整備が進むとともに大幅な価値の向上が期待できるからです。

 

また、新築のコンドミニアムはプレビルドで購入するのが基本です。プレビルドとは建物が完成する前に売買契約を結ぶことで、パンフレットとモデルルームなどで決める日本の分譲マンションの販売方法と似ています。

 

ただし、購入するタイミングによって価格が大きく変わるため注意が必要です。

 

通常、プレビルド物件は計画から完成まで3年から5年かかります。販売価格は、計画の初期段階から段階的に上がっていき、完成時は30%ほど高くなります。つまり、できるだけ早く計画の情報をつかみ、購入することが成功の秘訣といえます。

 

現地の財閥系、大手デベロッパーの物件を選ぶ

割安で購入できるために、大幅なキャピタルゲインを期待できるプレビルド物件ですが、残念ながらリスクもあります。

 

●完成するという保証はない

●完成まで3年から5年間は資金を寝かせることになる

●期待ほど価値が上がらないことがある

 

日本ではあり得ないことですが、新興国ではデベロッパーの資金繰りなどの理由でコンドミニアムが完成しないことがあります。

 

また、完成まで最長で5年程度は投入した資金を回収できません。そのため、皆さんにとっては比較的安価に買える1000万円程度の物件をお勧めするわけです。

 

さらに、完成後の価値は誰にも分かりません。確かに計画段階で買えば完成後の販売価格より30%程度安くなります。しかし、これは販売会社が決めた価格なので完成後の売却価格ではありません。売りたいときに買い手が見つからなければ、たたき売りをしなければならないこともあり得ます。

 

このようなリスクを回避する方法がデベロッパー選びです。

 

新興国では日本以上に有象無象のデベロッパーが存在します。完成できない理由の多くは、このような業者のいい加減な資金計画にあります。また、完成後に価値が上がらないことも、周辺の商業施設などの環境まで考慮した計画になっていなかったといったケースがほとんどです。実際に建物は完成したけれど周辺はゴーストタウンという物件は、マニラに行けばいくつも見つかります。

 

プレビルド物件を購入するならフィリピンでいえば、アヤラ・ランド、メガ・ワールド、フェルナンド・ランド、センチュリー・プロパティーズ、SMDCなど、現地の財閥系など大手デベロッパーの物件を選ぶのが正解です。

 

 

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    本連載は、2016年8月24日刊行の書籍『海外不動産で資産を増やす! 医師のためのフィリピン・カンボジア投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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