リテールマーケットの動向~銀座ハイストリート④

前回に引き続き、銀座ハイストリートのリテールマーケットの動向を見ていきます。※ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社のシービーアールイー株式会社(CBRE)。本連載では、そのリサーチ部門が世界の不動産市場の最新情報をお伝えします。

賃料は2018年Q4に底を打ち、ゆるやかな上昇へ

銀座の主要エリア全体を対象とした銀座ハイストリート賃料(プライム賃料を含む)は、2016年Q2をピークに弱含み、直近2017年Q3は概ね2014年の水準に戻っている。今後は、およそ1年の間にさらに7%程度下落し、2018年Q4に底を打ってゆるやかな上昇に転じると予測する。


2018年Q4まで賃料が弱含むと考える理由は、以下の2点である。

 

まず1つは、ハイストリートの中でも、エリアによっては競争力が低下しているということだ。もっとも大きな要因は、中央通りに開業した「ギンザシックス」の影響で、人の流れが変化したことである。来店者の滞留時間が長い同施設とその周辺には出店ニーズが多く集まる一方、「ギンザシックス」から離れたエリアの中には引き合いの弱いところもあり、一部では賃料水準が低下している。

 

もう1つは、銀座4丁目の交差点に近い超一等地を対象としたプライム賃料も、小幅ながら下落する可能性があることだ。現賃料はすでにリーマンショック前の水準を約2割上回っており、インバウンド需要を背景とした出店競争に一服感が出た足下では、やや割高感がある。

 

賃料は2019年末まで上昇傾向が続くか

ただし、直近では、オーナーの希望賃料でテナントが決定した事例も散見されている。ブランディング戦略上、プライム立地であれば高額な賃料をいとわないというリテーラーは複数存在している。

 

また、現行の株高が続き、為替に大きな変動がなければ、高額品の売り上げは今後も堅調に推移しよう。加えて、労働需給のひっ迫から実質賃金がプラスに転じ、消費全般が回復することも考えられる。したがって、プライムならびにセカンダリーエリアの賃料の調整が一段落すれば、賃料の下落幅は次第に縮小しよう。

 

2018年Q4に上昇に転じた後は、2020年の東京オリンピックを見据えた出店ニーズがさらに高まるとみられるため、賃料は2019年末まで上昇傾向が続くと予測する。

 

[図表3]銀座ハイストリートの賃料予測(2017年Q4-2019年Q4)

出所:CBRE、2017年11月
出所:CBRE、2017年11月

CBRE日本法人は、不動産賃貸・売買仲介サービスにとどまらず、各種アドバイザリー機能やファシリティマネジメント(FM)などの18の幅広いサービスラインを全国規模で展開する法人向け不動産のトータル・ソリューション・プロバイダーです。CBREの前身となった生駒商事が1970年に設立されて以来、半世紀近くに亘り、日本における不動産の専門家として、全国10拠点で地域に根ざしたサービスを展開してきました。

企業にとって必要不可欠な「ビジネスインフラ」として認められる不動産アドバイザリー&サービス企業を目指して、国内1,000名を超えるプロフェッショナルが、最適かつ的確な不動産ソリューションを中立的な立場で提供いたします。
詳細につきましては日本国内ホームページwww.cbre.co.jp をご覧ください。 公式Twitterアカウント:@cbrejapan

CBREグループ(NYSE:CBG)は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社です(2016年の売上ベース)。全世界で75,000 人を超える従業員、約450 カ所以上の拠点(系列会社および提携先は除く)を有し、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、戦略的コンサルティングを主要業務としています。

写真は、リサーチ エグゼクティブディレクターの大久保寛氏。
CBREのリサーチ部門の責任者として、オフィス、物流施設、商業施設の賃貸市場ならびに売買市場のリサーチ業務を統括。製鉄会社および投資銀行勤務を経て1997年から2013年まで証券アナリストとして株式リサーチ業務に従事。2000年からはJREITを中心に不動産セクターを担当。UBS証券、ゴールドマンサックス証券、マッコーリーキャピタル証券、みずほ証券を経て、2013年10月より現職。

著者紹介

連載CBREのリサーチ部門がお届け!~世界の不動産市場の最新情報

本文書は貴社の責任と判断で利用いただくものであり、弊社は、貴社又は第三者が本文書に基づいて行われた検討、判断、意思決定及びその結果について法律構成・請求原因の如何を問わず一切の責任を負わないものとします。

 

 

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧