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築古木造…「売りやすい物件・売りにくい物件」の違いとは?

前回は、耐用年数超えの「築古木造物件」の売却の可否について解説しました。今回は、売りやすい物件と売りにくい物件の違いを見ていきます。

買主にとって魅力があるのは「資産価値」がある物件

前回の続きです。

 

ただし、同じ築古の木造物件でも、物件によって売りやすい・売りにくいという問題はあります。古くても買主にとって魅力のある物件というのは、資産価値がある物件(つまり立地が良く土地値のある物件)、きちんとメンテナンスされていて入居がされている物件ということになります。

 

法定耐用年数超えの築古木造物件の場合、建物の評価がほぼゼロなので、土地値に近い価格で売られている物件もあります。土地値は減価しないので、このような物件は価格下落のリスクが非常に少ないといえます。

 

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一方、売買契約における建物価格は銀行の評価額とは別に、売買契約時に売主との交渉で決めることが可能なので、売買価格に占める建物価格の割合を合理的に可能な範囲で多くすることで買い手は効率的に減価償却ができます。先述の通り、建物をリフォームしているかどうかといった実態に即して価格の内訳を決める必要があります。

 

4年で減価償却が終わった後は、また収益物件として売却してもよいですし、場合によっては建物を壊して更地として売ることも可能です。もちろん更地にするには入居者の追い出し、解体があるので簡単ではありませんが。

逆に売りにくいのは、地方都市の総額が大きい物件

このように立地が良く、土地としての魅力がある物件であれば、節税しながらキャッシュフローを得たうえ、様々な出口戦略が描けます。このような物件は買主にとって非常に魅力があり、売りやすい物件だといえます。

 

また価格的には総額で1億円くらいまで(都心部であれば2億円くらいまで)の物件が売りやすいといえます。

 

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逆に売りにくい物件とは、地方都市の総額が大きい物件です。地方都市であれば1億円を超える築古木造物件は売りにくいといえます。

 

たとえば、3棟が同一敷地内に建っている物件で総額が大きくなってしまう物件は売りにくいのが実情です。もし3棟を1棟ずつ売れるようであれば総額が抑えられるので売りやすくなります。逆に言えば、1棟ずつ売れるかどうかを確認して取得する必要があるといえます。

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載収益不動産の最適な「売り時・売り方」を見極めるQ&A

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

 

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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