重要なのは土地か、建物か…収益物件別に描き分ける出口戦略

重要なのは「出口戦略」にマッチした管理運営方針

前回の続きです。

このように資産価値（土地値）の高い物件は、取り壊しのためには入居者がいないほうがいいのですから、新規の入居者を入れないだけではなく、既存の入居者にもトラブルなく出ていってもらう必要があります。

現場で取引をしていると、これを理解せずに真逆の行動をとっている売主を頻繁に目にします。特に多いのが、「収益性の物件」にもかかわらず、入居者を一所懸命出してしまって売ろうとしているケースです。これでは、せっかくのアパートの価値を損なってしまいます。

同様に、資産価値がある土地なのに、安アパートが立っていて入居者がいるために、高く売ることができない物件も多くあります。購入時から出口のイメージを描き、その出口に合った管理運営をしていくことが重要です。

出口を考えた賃貸管理は、一朝一夕には難しい

資産価値（土地値）の高い物件で、更地にして売りたい場合、厳密には、更地にするためのコストが減額要因となってしまいます。更地にするためのコストとは、主に入居者の退去費用や、建物の解体費用などです。

日本の借地借家法においては入居者が強く保護されています。通常、賃貸借契約では、オーナーさんの都合で退去してもらう場合には、入居者に引っ越し代を支払わなければなりません。立退料が必要な場合もありますし、さらには、入居者が立ち退きを拒否して、いつまでも出ていってもらえないというリスクもゼロではありません。これでは、売るに売れなくなってしまいます。

コストをかけずに入居者に退去してもらう方法としては、定期借家契約があります。売却を考える場合には、売却予定の時期に合わせて定期借家契約を早い段階から導入するべきです。そうすることによって、定期借家の期限がくれば、自動的に退去してもらうことが可能となります。

更地にするにあたっては建物の解体ではなく、入居者の退去が最も手間もお金もかかるということを念頭に物件の運用を行う必要があります。

そして、このように出口を考えた場合は賃貸管理が重要になります。一朝一夕でできるものではありませんので時間をかけて出口を意識した管理運営を行える管理会社の選定が必須です。