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ツアーが「リスクを心配する投資家」の勇気付けに
前回の続きです。時にはこんなやり取りもあります。「この近くでテラスを買ったSさんは、なかなか入居者が付かなくて本人も心配していましたが、やっと半年で付きました。
そのSさんが言っていたのですが、あまりきれいな物件も考えものです。リフォーム予算が少ないので差別化がしにくくインパクトが少ない物件になりました。次は物件価格が安くリフォーム予算が大きいのにします」
「へぇ、そうなんですか？ 具体的にどれくらいの数字ですか？」
「購入価格が200万円、リフォーム価格が80万円でした。4万円で貸しても17％の表面利回り（※1）になりますね」
（※1）表面利回り……年額家賃収入÷販売価格。空き家・古家再生物件の場合は、年間家賃収入÷（物件購入価格＋リフォーム費用）。
「それはいいですね」
「ただ半年の間ずっと心配していました」
私のその時のアドバイスは、相場家賃さえ間違えなければ必ず決まるということです。私も業者に自分の物件はボロすぎてただでも入居者は付きませんよと言われたこともありますが、それでも入居者を付けることができました。
「大丈夫です。それよりも、その間にいろいろなことを考え行動することが大家業のスキルを上げていくので頑張りましょう。Sさんは、実際にそうなりましたよ。Sさんは、この後いろいろなことを試して、多くのことを勉強できましたと言っていましたから」
こうした話を聞くと、初めての方でも、「何とかなるんだ。たしかにリスクはあるが自分で何とかできるんだ」と思うようです。
だいたい不動産投資そのものが初めての方でも、このツアーに参加して2～4回目で実際に購入します。ただ、株やFXなど別の投資をしている人は購入するのは早い傾向にあります。やはりリスクを取るのに慣れているのでしょうね。
知識を身につけ、相談できる専門家もいれば怖くない
また、まれに超慎重な方もいました。1年間物件見学ツアーに参加してまったく購入しないのです。私はたまりかねて「購入する気がないんですか？」と聞いてみました。
すると、
「いえ、私は極度の心配性で、何をするにも石橋を叩いて渡るというか、決められないんです。しかし、決めました。理事長の話や皆さんの話を聞いているうちに物件やスキルの問題ではない。自分自身の生き方の問題なんだという気がしました。私はしがないサラリーマンで、将来が心配で仕方がなかったんです。そんな時にインターネットで空き家・古家不動産投資の話を知って、これをやりたいと思いました。しかし、何百万円ものお金を出してやる勇気がなくて……」
「インターネットでこの全古協にたどり着いた時はすごくうれしくて、これで絶対将来の不安をなくすんだと意気揚々に参加しました。しかし、どうしても手を挙げることができなかったんです。いざその時になると、リスクばかりしか頭をよぎりません。でも、頭の中は古家でいっぱいになっている」
「そんな時ふと気がついたんです。建物の状態・家賃などいろいろ考えては否定している自分は逃げているだけなんだと。この全古協での皆さんを見ていると、私はなんてムダなことをしているんだと思いました。将来の不安をなくすために来ているのに、今の不安を大切にしていたんです」
実際に話を聞いてみないとわからないものです。オンライン講座の受講で知識を身につけ、意気揚々と見学ツアーに参加する方ばかりではありません。
しかしこの方は、自身の決心通り次の物件見学ツアーで買付し、その後は水を得た魚のように2軒続けて購入しました。もちろん、将来の不安がなくなったのは言うまでもありません。
すでに区分マンションを所有しているAさんは、この空き家・古家不動産投資に興味を持ち、物件見学ツアーに参加しました。
「今まで自分なりに空き家を見て購入しようと、かなりの物件を見てきましたが結局購入できていません。最大の問題は工事額です。家賃やそのほかのことは何とかわかるんですが、工事額がどうしてもわからないので買付の勇気が出ないんです。しかも、いい物件ほどその場で買付を入れないとほかの方に買われてしまいます」
「あきらめていたところに、この全古協を知って来るようになりました。再生士の方は、普通の工務店が知らない家賃や入居者のことも考えたリフォームをしてくれます。しかもやりすぎない。すべてを完璧にリフォームすればたしかにいいものには仕上がりますが、投資としての魅力がなくなります。その両方のバランスを取れるのが再生士ですよね。350軒を超える事例を持っているのも安心です。もう不安はありません。ドンドン購入することができます」
Aさんは、その日の物件見学ツアーで買付を入れ、その後自分で見つけてきた物件に再生士と同行調査してもらい2軒目を購入しました。現在3軒目を物色しています。
まずは、初めての方は大家業としての知識を身につける必要があります。できればオンライン講座のようなもので知識を身につけ、物件見学ツアーのように直接物件見学を体験し、先輩大家さんや専門の再生士のような方にアドバイスをもらって始めれば、失敗することもなくなります。
あとは少しの勇気だけです。
