空き家・古屋の購入…「物件見学ツアー」に参加するメリット①

本連載は、収益不動産経営コンサルタントの三木章裕氏と、一般社団法人全国古家再生推進協議会の理事長などを務める大熊重之氏の共著、『儲かる! 空き家・古家不動産投資入門』(フォレスト出版)の中から一部を抜粋し、「空き家・古屋物件」の選び方&買い方を、事例をもとに探ります。

物件を見る機会が少ない空き家・古屋投資だけに…

物件購入を決める決断は、利回りだけでいいのでしょうか? 物件を見てきれいだからでいいのでしょうか?

 

初めて不動産の購入を検討される方には、すべてがリスクに感じられるし、すべてに可能性を感じられると思います。もちろん投資なのでリスクは必ずあります。そのリスク以上のメリットを感じられれば投資するという行動に移るわけですが、実際はそれほど論理的にはいきません。

 

物件見学ツアーに参加される方は、いきなり投資を始めるわけではありません。基本は私たちが主催するオンライン講座を受講されて、レポート提出して合格された「古家再生投資プランナーⓇ」(以下、プランナー)という資格を取得します。いわば知識的にはしっかりとしていると私たちが認定した方になります。そこで初めて物件を見て、大家業のスタートをしようと考えるのです。

 

空き家・古家不動産投資は物件も特殊ながら、不動産業者を通じて物件案内をしてもらいづらく、なかなか1人で始めるのが大変だということもあります。それに、何より初めての不動産投資で失敗してほしくないということからも、まずはオンライン講座を受講していただき、知識を備えてから物件見学ツアーで実際の物件を見ていただくのです。

物件のどこに着目するのか、ツアーを通して学ぶ

それでも最初はドキドキです。物件見学ツアーの始まりは集合場所での自己紹介から始まります。そこで先輩会員の協議会内での実績などを聞くことになります。

 

「プランナーのNです。昨年から始めて半年で2軒購入し、1軒は入居済みで、もう1軒はリフォーム中です」

 

時には20代の方や主婦の方などもいますので、「あぁ、こういった方でも投資ができるのか。自分でもできるかもしれない」と思います。そして、私は最初に初参加の方にいつもこう言っています。

 

「皆さん、オンライン講座で習ってもらったと思いますが、今から見る物件を実際に自分で試算してみてください。計算方法は、皆さんご存じですね。家賃を割り出し、自分の希望利回りで割り戻し、リフォーム費用を引くと購入金額になります。わからなくてもあてずっぽうでもいいし、同行する再生士に聞いてもいいです。とにかく自分で計算して出してみてください。最後に答え合わせをします」

 

その言葉で見学者から主体者に代わります。空き家・古家物件見学ツアーは知識を得る場ではなく体験する場と位置付けているからです。

 

そして、皆さんワクワクしながら物件を見学するのですが、初めての方は何もわかりません。物件をどう見ていいのか? 緊張もあって何をしていいかわからないのです。そういった時には我々が物件を見ながら解説していきます。

 

たとえば、「この玄関は木製だけどしっかりしているので、このまま使えそうですね……」「このキッチンは、まだ使えそうですね……」「もう給湯器は15年になるので取り換えたほうがよさそうですね……」といった感じです。

 

また、先輩会員(※1)もいるので、「この天井なら何もしないでいいですよね?」「この浴槽は塗装で大丈夫ですか?」など、我々に質問をしてきます。

(※1)会員……古家再生投資プランナーⓇと同義語。

 

そうした質問に再生士が答えているのを聞いているだけで、リフォームのポイントがわかるようになってきます。

 

移動の車の中では、周辺の賃貸状況などを話し、質問があれば家賃相場を伝えます。「この辺りの相場は戸建てで5万円くらいです。うまくいけば5・5万円が取れるかもしれません」と私が伝えると、ほかの人が「6万円は取れないですかね?」と質問してきたりします。

 

こうした場合、実際にあった例なども紹介して説明していきます。

 

「うーん……以前、この南側で購入された方は5.5万円+小型犬2匹5000円アップで6万円の実績はありますが、計算するときは5.5万円のほうがいいですね」

 

こうしたやり取りをしているのを聞くと、初めての方でもだんだんと購入イメージが湧いてきます。

 

この話は次回に続きます。

→毎日読むのが楽しみ!「幻冬舎ゴールドオンライン」無料メルマガ登録はこちら​

 

 

幻冬舎ゴールドオンラインの主催・共催・協賛セミナーをいち早くお届けする、

LINE@アカウントを始めました!お友達登録はこちらからお願いします。

 

友だち追加

 

株式会社大阪賃貸不動産経営研究所 所長
収益不動産経営コンサルタント

1962年生まれ。清風高等学校卒業、甲南大学経営学部卒業、大阪学院大学大学院商学研究科修了。
一般社団法人全国古家再生推進協議会顧問、株式会社大阪賃貸不動産経営研究所所長、アースリンクグループ代表取締役CEO。収益不動産経営コンサルタント。指導先の資産形成額が300億円以上にのぼる、不動産による資産づくりの専門家。
大阪中心に親の代から不動産業・大家業を営み、アパート・マンションの経営については、一般社団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)の浦田健氏に師事、大阪にてパートナーコンサルタントとして活動。また不動産実務検定の大阪第一支部の講師として、「喜ばれる大家の会」を運営し、全国の大家さんのために講義、講演をするほか、さまざまな相談も受けている。近年では、古家(空き家)を再生して高利回り物件として提供し、普通のサラリーマンでも借金なしに大きな資産を築ける蓄財術を指導している。全国古家再生推進協議会の「古家再生投資プランナーweb講座」の作成にも携わる。

著者紹介

一般社団法人全国古家再生推進協議会理事長
一般財団法人日本不動産コミュニティー講師
株式会社オークマ工塗代表取締役
オークマグループCEO 

1966年生まれ。町工場が密集する東大阪市で、父親から引き継いだ部品塗装の会社を引き継ぐも、下請けから脱却できない不安を抱える。そんな時、空き家・古家不動産投資を知り実践、資産を築く。同時に、周辺の中小零細企業の経営者も収入源と将来の不安に悩まされていることに疑問を感じ、空き家・古家不動産投資で別の収入源をつくることを提案し協議会を立ち上げる。
現在では、会社経営のほか、自らも大家業をしながら現在までに350棟以上の古家再生をし、中小企業経営者、サラリーマン、主婦まで多くの大家を生み出している。

著者紹介

連載事例解説!「空き家・古屋物件」の選び方&買い方

儲かる! 空き家・古家不動産投資入門

儲かる! 空き家・古家不動産投資入門

三木 章裕,大熊 重之

フォレスト出版

◆2018年には5~6軒に1軒が空き家に! 空き家・古家不動産投資とは、物件を安く買い、リフォームをして収益賃貸物件に再生することです。いまや空き家・古家は社会問題になっており、これからも増加の一途をたどっていきます。…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧