空き家・古屋の購入･･･物件に見合う予算を算出する方法②

工事額の算出で、不備が発生するリスクを減らす

前回の続きです。

次に工事額の算出です。これは現地に行ってみるしかありません。内覧させてもらって、その場で工事費を出します。算出に要する時間は10～15分くらいです。

時間が少ないと思われるでしょうが、これは買付のスピードを上げることと不動産業者に余計な時間を取らせないことからです。ベテランになると、自分であらかたの工事額を算出できるようになりますが、経験の少ない方、もしくは自信のない方は、再生士と一緒に調査に行ってもらうことをお勧めします。

物件を買ってから「ここも工事をしないといけない」「こんなところが壊れている」などのリスクを減らすことができます。家賃と工事額が出ていれば、冒頭の計算式に当てはめれば買付額が出ます。

利回りは、関東では12～14％（15～25坪）が相場

次に利回りの基準です。これは地域によって多少違いがあります。関西では、13～15％（10〜15坪）、関東・名古屋地域では、12～14％（15～25坪）が相場だと思ってください（現時点で）。

物件の違いでは、テラスや再建築不可（※）などは希望の利回りより1～2％高くします。これはリスクを収益で補うからです。

（※）再建築不可……現在の建築基準法で建物を建て直せない物件。たとえば建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の（建築基準法上の）道路に間口が2m以上接していなければ、その土地に建物は建てられない。

駅から遠い、急な坂道があるなど条件の悪いものも1～2％高くします。逆に駅のすぐ近く、都市中心部に近い、評価額が高いなど条件のいいものは1～2％低くします。また、借地の場合は17％以上、時折20％以上の利回りが出せる物件もあります。

利回りについては、多くの空き家・古家再生をやっている中で、経験から適度な利回りだと考えています。

利回りが高いということは、それだけリスクも高いということです。ですから、今示した以上の利回りを求めすぎると思わぬ落とし穴にはまる可能性が高くなります。投資はバランスが大切です。

売主も不動産業者もすべてが納得いく利回りがこの辺りなのです。買い叩いて1人だけ得をしようとすると、そこには情報が集まりません。すると成長力が落ちてしまいます。それが長く大家業をして継続成長する秘訣です。