賃貸物件の競争率を高める「トータル家賃」戦略とは?

今回は、入居率の高い賃貸経営を目指すための「トータル家賃」という考え方について説明します。※本連載では、2級建築士・宅地建物取引主任者の齊藤正志氏の著書、『不動産を「加工」する技術』(現代書林)より一部を抜粋し、不動産を有効活用し、次の世代へも継承できる財産を作る「不動産加工」について解説していきます。

入居者に還元する「オール電化や太陽光発電」

賃貸の建物において、トータル家賃という考え方があります。建物を貸すオーナー側から見ると「家賃」となりますが、借り手側から見ると家賃+水道光熱費ということになります。

 

生活をするためには水道光熱費は必ずかかるものですから、毎月の定期的なトータル家賃ということになるわけです。家賃の設定をするには、周辺の家賃相場や建設コストから計算された、いわば収益還元ということから設定されます。これが水道光熱費を下げることができたら、借り手側から見ると大変喜ばれます。例えばオール電化や太陽光発電を屋根に設置をして、それを入居者に還元してあげることです。こうすることができれば、競合には強く、入居率の高い経営を目指すことができます。

 

しかしこれらの設備を設置するにはイニシャルコストがかかりますから、どうしても家賃を高く設定しなければなりませんが、それでもトータル家賃で入居者にメリットがあるようにすればいいわけです。

 

トータル家賃を安くするメリットとは?

例えばガスや灯油などを熱源とされた家賃が7万円/月、水道光熱費が3万5000円/月、合計10万5000円/月とします。これをオール電化+太陽光発電付きにした場合、水道光熱費を1万2000円/月まで下げることができれば、家賃を8万3000円、合計9万5000円/月になりトータル家賃は安くなります。

 

現実にこのような設備にすると約3分の1までコストダウンできました。このようにオーナーは単に家賃だけではなく、トータル家賃としての考え方を持つことも重要なことだと思います。これは、新築アパート、中古アパートの改築、さらには大型店舗などにも当てはまります。設備を変えることにより、経済的にも経営的にも大きなメリットが生まれます。

2級建築士
宅地建物取引主任者

北海道生まれ、岩手県盛岡市在住。
積水ハウス株式会社にて設計業務5年、営業35年の計40年勤務。累計販売棟数570棟。積水ハウス在籍時、「自分年金」の言葉とコンセプトを自ら作り、土地活用についてのセミナーを多数行う。
2006年に株式会社サムコーポレーションを設立。
現在は不動産活用プロデューサーとして、自分年金・定期借地権を活用した企画や、介護事業者とのマッチング、コンサルティング業務などを手がける。
また、自らアパートや介護施設のオーナーでもあり、豊富な経験談と実例を交えた講演会は、一般・業界向け問わず好評を博している。
著書には『自分流「自分年金」の実践法』(文芸社)がある。

著者紹介

連載土地の価値を高めるための「不動産加工」術

 

 

不動産を 「加工」する技術

不動産を 「加工」する技術

齋藤 正志

現代書林

著者は積水ハウスに入社し、「自分年金」という言葉を考案しました。 そして、「自分年金」をつくる方法としてアパート経営を推奨し、40年間で570棟のアパートを販売したという実績があります。 その後に独立し、いまは不動産…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧