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新たな物件を購入し、収支改善を図る
前回の続きです。
②キャッシュがあれば、買い替えて収支改善が可能
今後も投資を続けたいという方には、物件の買い替えを提案することもあります。現在の物件を売却して、新たな物件を購入することで、資産性や収益性をより高めていきます。
これも、ある程度キャッシュがないとできません。なぜならフルローンで借りた融資の残債があることに加えて、売却時には税金や手数料などの諸費用がかかります。結局、残債がある場合では、たとえ購入金額と同額の価格で売れたとしても、プラマイゼロではなくてマイナスとなります。
とくに購入してさほど年数が経っていなければ、残債はほとんど減っていませんし、物件価格についても新築時より下がっています。そのため所有する区分マンションを売却するには、所有年数や金額にもよりますが、数百万円程度が必要になります。
つまり自己資金を使って物件を売却して、新たな物件を再度購入することになりますから、ある程度資金に余裕がなければ難しいのです。
中には新築区分マンションを売らずに収益性の高い物件を買い足して、収支を改善する人もいます。
新築区分マンション投資からアパート・マンションの一棟投資にシフトチェンジして、次に購入したアパートを上手に運用して成功するようなケースは、まさに理想的なリカバー例です。
事実、マイナスからスタートした不動産投資で、最終的に大成功を収めたサラリーマン投資家による不動産投資指南書も出ているほどです。
ただし、買い替えでなく、買い足しの融資の限度額の問題があります。たとえば年収500万円のサラリーマンが、受動的に物件を買ってしまった場合を考えます。仮に2500万円の新築区分マンションを3戸購入して、7500万円のローンを組んでいるとしましょう。
金融機関は、年収500万円のサラリーマンに対して、どれくらいの融資を行うのでしょうか。各金融機関によって条件は変わりますが、一般的に7500万円の負債があれば、それ以上、お金を借りることはできません。
物件購入のためには、年収が上がる、資産があるといった、銀行にとってプラスになる材料が必要です。結局、よほど条件の良い人でない限りは、利益の出る別の物件を購入しようにも、一旦売却しなければ難しいというのが現実です。
立地重視の外国人投資家への売却という選択肢も
③物件の立地が悪くても、店舗であれば台湾人投資家へ高値売却
日本人投資家と外国人投資家は、物件購入の指標が違います。同じ外国人でも、中国人は立地を重視する傾向にありますし、住居の物件を好みます。
ところが台湾人は、住居よりも店舗を好む傾向にあります。とくに郊外の区分マンションで、1階にコンビニエンスストアや飲食店の入ったような物件を好んで買う傾向にあります。
実際のところ、テナント物件は利回りが高いことも多いのですが、やはり住居に比べてテナントは入居が不安定です。そうなるとなかなか買い手を見つけにくい状況となります。そのように日本人に売りにくい物件を、台湾人投資家は好みます。
条件の合う物件をもっているならば、うまく買い手が現れれば高値売却も夢ではありません。
この話は次回に続きます。
