大手管理会社の「分業制」が賃貸経営に及ぼすデメリットとは?

今回は、大手管理会社の「分業制」が賃貸経営に及ぼすデメリットを見ていきます。※本連載では、フィルコ株式会社 代表取締役・芝辻保宏氏の著書、『賃貸マンション 管理会社VS自主管理』(株式会社澪標)の中から一部を抜粋し、不動産賃貸経営における、「管理会社への委託」と「自主管理」、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

一人の営業担当者で「10〜20棟」もの物件を管理

大企業不動産管理会社のスケールメリットが大きいことはお話ししましたが、全てにおいてメリットがあるわけではありません。

 

私が勤務していた会社もグループ会社が東証一部上場会社で、勤務先の会社は上場こそしていませんが、社員数500名を超える会社でしたので、それなりの規模の会社でした。

 

企業が大きくなるとスケールメリットは出てくるものの大企業が故のデメリットがあります。

 

(1)分業制

 

管理をする物件数が増えてくると問題になってくるのは人手です。一人の営業担当者が担当する物件数は10〜20棟、300戸から500戸程度はお話しましたが、条件により異なります。おそらく各会社の営業マンに一人一人話を聞いても答えが違ってくると思います。それは会社によって業務の分け方が異なるからです。

 

管理会社の業務を再度おさらいしましょう。

 

 

人数の少ない管理会社ならばこれらの業務を全て一人でこなさなければいけないでしょう。

 

大手管理会社の場合、これらを分業している会社が多くあります。例えば

 

①募集業務と ②契約業務を  仲介担当の部署

③契約更新業務と ④集金業務を  事務担当者

⑤窓口業務  電話担当・コールセンター

⑥解約精算業務  営繕担当

⑦建物設備管理 など

 

大きく分業している会社もあれば、さらに細かく分業している会社もあります。

 

分業制により、管理会社の総管理戸数は増えるが…

分業制のメリットは効率が良くなることです。ある程度業務の幅を絞ることで覚える内容も限られますし、同じ仕事を続けてすることで、業務になれることが早くなりますので、専門業務のスキルアップのスピードも速いのではないでしょうか。

 

これにより、業務のマニュアル化も可能になり、業務に携わる人員の教育やコストを最小限に抑えることができます。

 

業務の効率が良くなると各担当者が管理できる物件数も増やすことができますので、一人で全ての業務を見ている場合と比べ、総管理戸数は増やせることになります。

 

しかし、業務の細分化・マニュアル化による弊害もあります。マニュアル化によりシステマチックになることが、対人の商売である不動産賃貸業に適しているのかどうか。顔が見えない営業というのはなかなか難しいものです。

 

クレーム事案一つとっても、事務的な対応をすることで対人関係から二次的に被害が広がる場合もあります。

フィルコ株式会社 代表取締役 宅地建物取引士

コンピュータ専門学校卒業後、コンピュータシステムの会社に勤務。その後、大手不動産会社に転職。不動産賃貸管理の部署に配属され、主に一棟アパート・マンションの管理業務に携わる。
またグループ会社への出向等で業務の幅を広げ、賃貸管理の受注業務、区分所有建物や一棟アパート・マンション、駐車場などの売買業務を経験し、多くの資産家と出会う。
しかし一社員としての仕事に限界を感じ、更なるステップアップを目指し、不動産賃貸物件にとどまらず、不動産の有効活用や不動産の売買などの不動産資産を通じて資産家の悩みを相談できるコンサルティング会社としてフィルコ株式会社を設立、代表取締役に就任。

著者紹介

連載管理委託? 自主管理? 大空室時代の賃貸物件「管理」術

本連載は、2017年6月10日刊行の書籍『賃貸マンション 管理会社VS自主管理』(株式会社澪標)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

賃貸マンション 管理会社VS自主管理 ~大空室時代を生き抜く賃貸経営術~

賃貸マンション 管理会社VS自主管理 ~大空室時代を生き抜く賃貸経営術~

芝辻 保宏

株式会社澪標

人口の減少、住宅の供給過多の中、不動産賃貸経営はより一層厳しい環境にさらされています。 これからの賃貸経営の勝ち組になるにはどうすればいいのか。不動産業界に20年以上携わってきた筆者が不動産賃貸経営における悩みを…

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