賃貸物件の一括借上契約・・・見落としがちなポイントとは?

今回は、賃貸物件の一括借上契約における見落としがちなポイントについて見ていきます。※本連載では、フィルコ株式会社 代表取締役・芝辻保宏氏の著書、『賃貸マンション 管理会社VS自主管理』(株式会社澪標)の中から一部を抜粋し、不動産賃貸経営における、「管理会社への委託」と「自主管理」、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

現状回復費用は「賃貸人負担」となるケースが増加

前回の続きです。

 

(6)原状回復費用、他事業主の負担

 

その他にも事業主の負担として、賃借人(転借人)入れ替え時の原状回復費用(内装工事費用)などがあります。

 

これも昔から明確なルールのなかった原状回復費用の負担区分が、国土交通省のガイドラインや判例により、賃貸人負担になるケースが増えてきたためで、賃貸人である事業主に求められることになってきました。

 

契約によっては、原状回復協力金など、月々一定の金額を徴収することであくまでも毎月固定収入を謳っているところなどもありますが、実質は原状回復費用を負担させられているということです。

 

原状回復費用以外にも様々な名目で費用を取られているケースも珍しくはありません。

 

好条件な一括借上契約は「建設費用」に要注意

このようにひとくちに一括借上契約といっても、契約の内容によって、事業主様の収益は大きく変わります。

 

もちろん本当に手間なく全てを一括借上業者にて管理をしてくれるのであれば、その対価としての金額はいいと思います。

 

しかし、免責期間中の賃料や礼金などの費用は決して少ない金額ではありません。これらをよく吟味してお考えいただく必要があるのです。

 

「うちの一括借上契約はそんな不利な特約はついてないよ」

という方もいるかも知れません。

 

そのような場合は次のいずれかでしょう。

 

一つ目は一括借上業者が仕事を取ろうとするために、企業努力していること。

 

昔からお付き合いのあるような信頼おける業者ならこのようなこともあるかもしれません。他の仕事である程度利益を出されているのであれば、こっちで損してあっちで儲けてということも。しかし、業者はあくまでも民間の営利企業。損をしてまで厳しい条件では契約されないのではないでしょうか。

 

二つ目は建設会社と借上業者がイコールまたはグループ会社など密接な関係にある場合。

 

これは端的に言うと「建設費用」で稼がれているということです。

 

建設会社は建物を建設することで収益を上げるのが仕事。建設して後の収支は知りませんじゃ話になりません。そこで自社またはグループ会社にて一括借上契約を好条件で提示することで、建設の仕事を受注するというわけです。

 

一括借上契約では利益は上がらなくても、建設費用にて利益が上がればいいということです。つまり、建設費用に一括借上契約の利益も含まれると言っても過言ではないのです。

 

この場合は建設費用も精査しなくてはいけません。しかし、建設費用の内容まで精査できる方はなかなかいらっしゃらないでしょう。

 

結果的に一括借上契約をしてもらって、安定した利益があるのなら、建築費用はおっしゃるとおりで、となるケースは多いのでしょう。このようなことから、安易に一括借上契約を締結することはご自身の利益を削っていくことにつながります。

 

一括借上契約をお考えの方、建設会社や管理会社に提案されるまま契約をするのではなく、内容を精査してしかるべき専門家にご相談されることをお勧めいたします。

 

フィルコ株式会社 代表取締役 宅地建物取引士

コンピュータ専門学校卒業後、コンピュータシステムの会社に勤務。その後、大手不動産会社に転職。不動産賃貸管理の部署に配属され、主に一棟アパート・マンションの管理業務に携わる。
またグループ会社への出向等で業務の幅を広げ、賃貸管理の受注業務、区分所有建物や一棟アパート・マンション、駐車場などの売買業務を経験し、多くの資産家と出会う。
しかし一社員としての仕事に限界を感じ、更なるステップアップを目指し、不動産賃貸物件にとどまらず、不動産の有効活用や不動産の売買などの不動産資産を通じて資産家の悩みを相談できるコンサルティング会社としてフィルコ株式会社を設立、代表取締役に就任。

著者紹介

連載管理委託? 自主管理? 大空室時代の賃貸物件「管理」術

 

本連載は、2017年6月10日刊行の書籍『賃貸マンション 管理会社VS自主管理』(株式会社澪標)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

賃貸マンション 管理会社VS自主管理 ~大空室時代を生き抜く賃貸経営術~

賃貸マンション 管理会社VS自主管理 ~大空室時代を生き抜く賃貸経営術~

芝辻 保宏

株式会社澪標

人口の減少、住宅の供給過多の中、不動産賃貸経営はより一層厳しい環境にさらされています。 これからの賃貸経営の勝ち組になるにはどうすればいいのか。不動産業界に20年以上携わってきた筆者が不動産賃貸経営における悩みを…

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