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賃貸物件の一括借上契約における「敷金・礼金」の扱いとは?

今回は、賃貸物件の一括借上契約における「敷金・礼金」の扱いについて見ていきます。※本連載では、フィルコ株式会社 代表取締役・芝辻保宏氏の著書、『賃貸マンション 管理会社VS自主管理』(株式会社澪標)の中から一部を抜粋し、不動産賃貸経営における、「管理会社への委託」と「自主管理」、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

敷金は「預かり金」、礼金は純粋な「賃貸人の収入」

前回の続きです。

 

(2)転貸借契約の条件

 

端的に言うと一括借上契約をする不動産会社は、安く借りた部屋を高く貸すことで差益を得るわけです。

 

「安く借りる」というのは、先述の「査定賃料」と「借上料率」によります。

 

月次の収入だけ見ると、月額賃料によるわけですが、賃貸借契約では月額賃料以外にも賃貸人の収入源があります。

 

例えば、契約締結時に支払われる敷金・礼金。敷金はあくまでも預かり金ですが、礼金は純粋な賃貸人の収入となります。築年数が古い物件や競合が多い地域、ワンルームマンションなどは礼金を低く設定するところもありますが、特に新築時などでは礼金はまとまった収入となります。

 

例えば 2LDK 専有面積50㎡ 月額賃料10万円の新築マンションの場合、首都圏ですと敷金20万円(賃料の2ヶ月分)、礼金20万円(賃料の2ヶ月分)程度です。

関西圏の「敷金・礼金」は、首都圏よりも高い傾向

敷金・礼金は地域差もあり、関西圏では首都圏よりも高くなる傾向にあります。同じ条件ですと関西圏なら敷金20万円(賃料の2ヶ月分)、礼金30万円(賃料の3ヶ月分)もあり得る数字です。

 

余談ですが、関西圏(京都を除く)は商慣習の違いで昔から「保証金」「解約引き」という名目で契約締結時の費用として存在しています。

 

保証金≒敷金、解約引き≒礼金ですが、首都圏の敷金・礼金の相場は3ヶ月分ほどが上限でしたが、関西圏の保証金は8〜10ヶ月分程度、解約引きは4〜6ヶ月程度の時期もありました。

 

あまりにも高額なので訴訟が増えたり、景気の停滞もあり、近年では首都圏と同様に、敷金・礼金という名目に変えていく傾向にあり、金額も減っていきました。

 

それでも新築物件はやはり既存物件と比べて競争力が高いので、敷金・礼金はしっかりと設定されます。

 

そして一括借上契約の場合、この費用は一括借上業者が得ることになります。

 

例えば

 

敷金20万円(2ヶ月分)×50戸=1,000万円

礼金20万円(2ヶ月分)×50戸=1,000万円

 

敷金は解約時返還するものとはいえ、一時的に2,000万円の現金が業者に入ることになります。

 

これだけの金額になると、借入金の返済に充当したり、運転資金に充当することができますね。

フィルコ株式会社 代表取締役 宅地建物取引士

コンピュータ専門学校卒業後、コンピュータシステムの会社に勤務。その後、大手不動産会社に転職。不動産賃貸管理の部署に配属され、主に一棟アパート・マンションの管理業務に携わる。
またグループ会社への出向等で業務の幅を広げ、賃貸管理の受注業務、区分所有建物や一棟アパート・マンション、駐車場などの売買業務を経験し、多くの資産家と出会う。
しかし一社員としての仕事に限界を感じ、更なるステップアップを目指し、不動産賃貸物件にとどまらず、不動産の有効活用や不動産の売買などの不動産資産を通じて資産家の悩みを相談できるコンサルティング会社としてフィルコ株式会社を設立、代表取締役に就任。

著者紹介

連載管理委託? 自主管理? 大空室時代の賃貸物件「管理」術

本連載は、2017年6月10日刊行の書籍『賃貸マンション 管理会社VS自主管理』(株式会社澪標)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

賃貸マンション 管理会社VS自主管理 ~大空室時代を生き抜く賃貸経営術~

賃貸マンション 管理会社VS自主管理 ~大空室時代を生き抜く賃貸経営術~

芝辻 保宏

株式会社澪標

人口の減少、住宅の供給過多の中、不動産賃貸経営はより一層厳しい環境にさらされています。 これからの賃貸経営の勝ち組になるにはどうすればいいのか。不動産業界に20年以上携わってきた筆者が不動産賃貸経営における悩みを…

 

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