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敷金は「預かり金」、礼金は純粋な「賃貸人の収入」
前回の続きです。
（2）転貸借契約の条件
端的に言うと一括借上契約をする不動産会社は、安く借りた部屋を高く貸すことで差益を得るわけです。
「安く借りる」というのは、先述の「査定賃料」と「借上料率」によります。
月次の収入だけ見ると、月額賃料によるわけですが、賃貸借契約では月額賃料以外にも賃貸人の収入源があります。
例えば、契約締結時に支払われる敷金・礼金。敷金はあくまでも預かり金ですが、礼金は純粋な賃貸人の収入となります。築年数が古い物件や競合が多い地域、ワンルームマンションなどは礼金を低く設定するところもありますが、特に新築時などでは礼金はまとまった収入となります。
例えば 2LDK 専有面積50㎡ 月額賃料10万円の新築マンションの場合、首都圏ですと敷金20万円（賃料の2ヶ月分）、礼金20万円（賃料の2ヶ月分）程度です。
関西圏の「敷金・礼金」は、首都圏よりも高い傾向
敷金・礼金は地域差もあり、関西圏では首都圏よりも高くなる傾向にあります。同じ条件ですと関西圏なら敷金20万円（賃料の2ヶ月分）、礼金30万円（賃料の3ヶ月分）もあり得る数字です。
余談ですが、関西圏（京都を除く）は商慣習の違いで昔から「保証金」「解約引き」という名目で契約締結時の費用として存在しています。
保証金≒敷金、解約引き≒礼金ですが、首都圏の敷金・礼金の相場は3ヶ月分ほどが上限でしたが、関西圏の保証金は8〜10ヶ月分程度、解約引きは4〜6ヶ月程度の時期もありました。
あまりにも高額なので訴訟が増えたり、景気の停滞もあり、近年では首都圏と同様に、敷金・礼金という名目に変えていく傾向にあり、金額も減っていきました。
それでも新築物件はやはり既存物件と比べて競争力が高いので、敷金・礼金はしっかりと設定されます。
そして一括借上契約の場合、この費用は一括借上業者が得ることになります。
例えば
敷金20万円（2ヶ月分）×50戸=1,000万円
礼金20万円（2ヶ月分）×50戸=1,000万円
敷金は解約時返還するものとはいえ、一時的に2,000万円の現金が業者に入ることになります。
これだけの金額になると、借入金の返済に充当したり、運転資金に充当することができますね。
