収益力に着目・・・不動産価格を算定する「収益還元法」とは?

今回は、不動産価格を算定する「収益還元法」について見ていきます。※本連載では、株式会社ベルテックス代表取締役・梶尾祐司氏の著書、『20代、30代の大家が急増中! 勝てる不動産投資』(株式会社パレード)の中から一部を抜粋し、若年層の資産形成に最適な不動産投資術を解説します。

相場より高く購入してしまうリスクを減らす

「この不動産の価格は本当に適正なのか?」「ひょっとしたら相場よりも高い金額なのではないか?」

 

不動産の購入を考えたことがあれば、一度はこんな疑問を胸に抱いたことがあるかもしれません。不動産価格で疑心暗鬼になってしまうのは、不動産価格の決定方法を知らないことが原因です。もしあなたが算定方法を知り、活用できれば、「相場より高く購入してしまった」ということは少なくなるでしょう。不動産価格の代表的な算定方法である収益還元法(DCF法)を覚えておくとよいと思います。

 

収益還元法とは、物件が将来生み出す収益力に基づいて不動産価格を算定する方法です。物件の生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなり、収益力が低ければ不動産価格も安くなることをいいます。収益力に着目して不動産価格を算定するので、収益不動産価格の算定によく用いられるのです。

 

[図表]収益還元法(DCF法)による算定法の公式

家賃÷利回り」で不動産価格を算定

図表の上に収益還元法(DCF法)の公式があります。家賃から不動産価格が算定できます。

 

公式は 不動産価格=家賃÷利回り

 

将来的に家賃が下がれば価格は下がるし、家賃が上がれば価格は上がります。この公式をもってすればだいたいの相場が分かります。利回りというのはエリアや賃貸のつきやすさにも関係してくるので、地方に行けば行くほど、空室リスクが高くなり入居者がつかなくなります。

 

仮に家賃が10年ごとに5000円ずつ下がっても、家賃が変わりにくいエリアならDCF法で算定すると、不動産価格が変わりづらいことがわかります。

 

図表の下をご覧ください。

 

仮に2000万円の物件を利回り4.5%、35年ローンで購入した場合、10年後はローンの残債は約1500万円で、15年後は約1300万円で、20年後は約1000万円になることがわかります。家賃が変わらない価値があるものを持っていれば、不動産価格もあまり変わりません。将来的にもローンの返済が進んでいるわけですから、売却価格も変わらず、残債は減って手元に残るお金も増えていきます。手元に残るお金が増えてくるということは、長く持っていると有利ということが分かりますね

 

 

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株式会社ベルテックス 代表取締役

1986年、神奈川県生まれ。鹿児島県屋久島で育つ。
中堅ディベロッパーの営業職を経て、2010年に株式会社ベルテックスを設立し、代表取締役に就任。設立よりわずか6年で年商104億までに急成長させ、1日4回・ほぼ毎日、テーマ別の不動産投資セミナーを開催するなど、その顧客目線の経営手腕は業界でも注目されている。資産運用型マンション、アパート、マイホーム、新築中古問わず顧客のニーズに合わせて提供できるノウハウ、開発力がある。
「日本が誇るビジネス大賞」2017年度版に選ばれる。

WEBサイト https://vertex-c.co.jp/seminar/

著者紹介

連載20代、30代の大家が急増中――「勝てる不動産投資」の極意

本連載は、2017年7月25日刊行の書籍『20代、30代の大家が急増中! 勝てる不動産投資』(株式会社パレード)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

20代、30代の大家が急増中! 勝てる不動産投資

20代、30代の大家が急増中! 勝てる不動産投資

梶尾 祐司

株式会社パレード

将来に不安を抱えた20代、30代人必見! 分かっている人はすでに不動産投資を始めています。低金利時代の今こそ不動産投資が有利。 金融機関の資金で自分の資産を買い、入居者の家賃で返済していけば、数十年後には家も家賃収…

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