アパートの供給過剰が招く「大家のリスク」とは？

1都3県のアパートは「3戸に1戸」が空室状態!?

前回の続きです。

日銀がこういった見解になった要因は、相続税の節税需要を取り込む形で伸び続けるアパート建築が供給過剰になっている一方で、地方を中心に人口減が加速するなか、肝心の入居者を確保できていないアパートが増加しているため、完全に需要と供給のバランスが崩れていると考えているからです。

首都圏のアパート空室率は、平成27年5月頃から急速に上昇しています。大量供給に賃貸需要が追いついていない現状があり、図表のように1都3県のアパート空室率は、30％を超えもはや3戸に1戸は空室の状態です。

［図表］

ライバル物件が増えれば、家賃収入や資産価値は減少

日銀の調査では、融資全体に占めるアパートローンの比率は地銀で10％弱、信用金庫で16％とシェアを伸ばしているという結果が出ました。人口が減る地域の地方銀行もアパートローンの融資残高を伸ばし、全体に占める比率が高い上位半分の地銀の8割弱が、人口減の著しい3大都市圏外ということも問題です。

こういった現状から、お金を借りる側にとっては節税目的であっても、空室率の上昇でローンの返済原資となる家賃収入が減れば、返済負担が重くのしかかり節税どころではなくなる事例が今後増えていくことが予想されています。

結局のところ、不動産の収益性は家賃収入で決まります。節税対策でアパート経営を始めたとしても家賃収入を確保できなければ、購入時のプラン通りに運用できないため、さまざまな不都合も起こるでしょう。

また、アパートの供給が過剰になりライバル物件が増えれば、空室を埋めるために家賃を下げざるを得ません。家賃を下げる競争に巻き込まれれば、売却価格も下がり資産価値の維持は難しくなります。これから相続税対策を検討している人は、こういった状況も加味して選ぶ物件や立地を選択しなければなりません。