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利回りが上がるほど、リスクも比例して上昇
ここまでアパートとワンルームマンションの比較を中心に、物件選びのポイントについて説明してきましたが、触れられなかったポイントもありますのでその点について伝えていきます。
相続税対策において一番重要なポイントは、相続税評価額を下げ相続税の納税額を抑えることです。そのために、生前贈与の活用やローンを組むなど、工夫をして相続税の納税額を少なくすることを考えなければなりません。相続税評価額を下げるのに有利なのが貸家であるため、不動産投資に取り組む人が増えているのですが、貸家が良いからと言って高利回りの物件を選択しようとする人が、最近増えています。しかし、相続税対策において高利回りの物件を選択することが、必ずしも良いことではありません。その点を確認していきましょう。
まず、利回りについて確認します。
利回りとは、不動産投資における収益性の目安の1つで、計算式は、「年間家賃収入÷物件価格＝利回り」です。利回りが高い物件は、収益性が高い物件であることは間違いありませんが、同時に、不動産投資のなかでは利回りが上がれば上がるほど、リスクも比例して上がるという特徴があります。これは、売主の立場で考えれば、利回りが高い理由もわかるようになるでしょう。
一般的に中古物件の売買価格は、売主が決定できます。もちろん、取引事例や収益還元法を参考にして価格は決められますが、あくまでも売主が売りたい値段でマーケットに出されるのが通常です。売りに出された物件は、反響の有無によって価格調整され、投資家が求めるキャップレートの水準で最終的に売買が成立するようになります。
「高い利回り」で売却するには理由がある
ここで、1つの疑問が生まれます。売主は、低い利回りで売却すれば高い値段で売れるのに、なぜ高い利回りで売却するのかということです。
例えば、年間家賃収入100万円の物件を利回り5％の価格に設定すれば、売買価格は2000万円になります。しかし、年間家賃収入100万円の物件を利回り10％で売却するとなると、売買価格は1000万円です。利回り5％で売れれば、2000万円で売却できるのに、なぜ利回りを10％に設定し、1000万円の売却価格で売却するのでしょうか。
理由は、簡単です。買主は、リスクとリターンの両面を見て、購入する物件を決定します。利回り10％でしか売れない物件は、リスクもそれなりにあるので、それくらいの収益がないとリスクに見合わないため、取引価格はその値段に設定されるということです。逆に、利回り5％で売買される物件には、リスクも少なくその値段を払う価値があるということになります。
