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入居需要がリフォームで回復する「都心のRC造物件」
木造物件の大きな問題は、耐用年数が短いことです。親世代では十分収益を回収できたのに、子世代においてトラブル物件に変わってしまう可能性もあります。
なぜなら、年数が経てば当然メンテナンスも必要になりますし、建て替えが必要になる可能性も十分に考えられるからです。新しいうちは、入居者からのニーズを満たすことができ家賃収入を得ることもできるでしょうが、古くなってくれば家賃収入も下がりますし、入居者から選ばれるための工夫も必要になります。当然、親であれば資産は残してやりたいという気持ちはあると思いますが、運用しづらい物件を残すと同時にトラブルまで相続してしまう可能性もあるのです。
相続した人が困らない物件の選択という意味で言えば、リフォームすれば入居需要が回復する、都心立地のRC造（鉄筋コンクリート造）の物件を残してあげる方が、はるかに運用しやすくなります。相続した人が困らない物件選びこそが、子世代に対する思いやりと言えるでしょう。
生前贈与のメリットを最大限に活かせる「中古物件」
新築物件と中古物件の大きな差は、建物評価額の差です。時間をかけて相続を選択するのであれば新築でも構いませんが、購入後2～3年を目処に生前贈与のメリットを最大限に活かすことを考えるのであれば、建物評価額が下がっている中古物件を選択する方が好ましいと言えます。
相続時精算課税制度や暦年贈与（110万円の基礎控除）を活用するのであれば、相続税評価額が低い方が好ましいのは言うまでもありません。相続税対策を相続一本やりで行うのであれば新築物件でも構いませんが、生前贈与を選択するのであれば固定資産税評価額が新築に比べ低い中古物件を選んだ方が、多くのメリットを受けることができます。
