前回は、ハワイ不動産の「売買契約書」のうち、決済・エスクロー等について解説しました。今回は、ローン条項等について見ていきます。
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現金購入の場合、資金の「証明」が必要に
前回から引き続き、ハワイ不動産の売買契約書を見ていきます。
⑫H-1：No Contingency on Obtaining Cash Funds（資金調達は未確定条件としない）
当該不動産を購入するにあたり、ローンを使用せずにキャッシュで購入する場合の条項となります。こちらを選択する場合は、現金で購入するという意思表示をしていることになりますが、実際にその資金を保有しているか否かを証明する必要があります。その証明は、銀行の残高証明書でもいいですが、そこまで厳密なものでは無くとも、証明ができればOKなので、直近の通帳記帳のコピー（表紙のページ＋最終残高が確認できる状態のページ）や、証券会社から毎月送られてくる保有資産レポートのコピーのようなものでも代用可能です。
なお、別の不動産を売却した資金を充当するため、その売却不動産を所有している証明を提出する、というのは認められません。あくまでもすぐに現金化できる「流動資産」である必要があります。日本人の買主からするとこの時点では円資産しかないというケースも多いですが、その場合はその時点のレートでドル転したと仮定して、物件価格以上の円資産をもっていることさえ証明できれば大丈夫です。
この資産証明の提出は、売買契約成立日から5日前後で必要になりますので、オファーを入れる前にある程度ご用意をしておいたほうが無難でしょう。
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H-2：Contingency on Obtaining Cash Funds（資金調達を未確定条件とする）
上記H-1かこのH-2のどちらかを選択することとなりますが、H-2は現金購入ではないケースになります。この場合、何が未確定であるかを記載し、その未確定状態が解消される証明を何日以内に提出する、ということを記載します。その未確定状態の解消ができない場合、また期日までに実際に資金が用意できない場合には解約となります。
ローン利用の場合、「Commitment Letter」を提出
H-3：Financing Contingency（ローン条項）
H-2の未確定条件の内容が金融機関からの融資の場合、こちらにチェックを入れます。こちらは、いわゆる日本で言うところの「ローン条項」に相当します。取引を進めるためには、購入するに足りる融資が実行される旨が記載されている「Commitment Letter」金融機関から入手し、H-4に記載した期日までに提出する必要があります。入手できない場合は、解約可能です。
金融機関から「Commitment Letter」を入手したにも関わらず、期日までに融資が実行されない場合にも解約可能となります。また、ローンを申請したものの条件が合わなかった場合等は、(1)ローン条項を免責し現金購入に切り替える、(2)現金比率を上げて金融機関の融資条件を満たす、かどうかを選択することになります。その場合は、速やかにその旨を売主に対して証明書と共に書面で通知する必要があります。
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なお、日本人の買主が、日本の金融機関から融資を引っ張って購入資金に充当するケースもありますが、その場合は売主からすると「現金購入」の状態と同様の扱いとなります。基本的には日本の金融機関は米国の不動産購入に対して、物件担保融資は提供していません。金融機関とのつながりの中で、日本国内の別の物件を担保に融資したり、株式担保で融資したりというケースはあるかと思います。しかし、その場合は売主からすると米国不動産購入とは関係の無い資金調達であり、現金で購入する人がどのようにその資金を調達するかは伺い知るものではないからです。
また、複数のオファーが入ってくる人気物件になると、仮に同額のオファーだったとしても、一方は現金購入、もう一方はローンを使用することを条件に入れている場合、売主は現金購入のオファーの方を選択することは想像にかたくありません。ローンを希望する場合は、物件そのものを選ぶ前に、まずは金融機関と調整の上、あらかじめ「Loan Commitment Letter」がすぐに受け取れる準備をしてからオファーを入れたほうがよいでしょう。
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