前回は、ハワイ不動産の「売買契約書」のうち、ローン条項等について解説しました。今回は、情報開示義務等について見ていきます。

「相続税の税務調査」
調査対象
選ばれる人選ばれない人

6/11(火)>>>WEBセミナー

売主が知り得る物件情報は全て開示する必要がある

前回から引き続き、ハワイ不動産の売買契約書を見ていきます。今回は、売主の情報開示義務と、この売買契約の中で最も重要な点の一つである室内点検に関して見ていきましょう。

 

⑬I-1:Seller’s Obligation to Disclose(売主による情報開示義務)


日本でも中古の売買時には、売主が知り得る当該物件の情報を開示しなければなりませんが、ハワイにおいてもそれは義務づけられています。こちらも「Seller’s Real Property Disclosure Statement」という定型フォーマットがハワイ州の不動産協会に用意されており、その内容に従って売主が自ら記入をする必要があります。

 

\設立10年 会員数13,000名突破!/
富裕層が資産家であり続けるための無料会員組織
カメハメハ倶楽部とは?


もちろん、この開示内容に虚偽の記載をしてはいけません。しかし、売主は不動産や建築の専門家ではありません。そのため、万が一開示内容に不備があったとしても、売主に対して法的な責任を追及することはできません。ただし、この開示は法的に売主の義務となっていますので、提出をしないと賠償請求の対象となります。

 

買主は開示書を受領した後、受領書を売主側に発行する必要があります。また、内容を確認し、何らかの不備や懸念点があれば解約することも可能です。

 

買主側からの無条件解約を可能にする「J-1条項」

⑭J-1:General Inspection of Property Contingency(室内点検)

 

このJ-1という条項がハワイの売買契約書の中で最も重要な点といえるかもしれません。
売買契約書上には、いくつかの契約解除条項が存在していますが、いずれも解約するのにはもちろん正当な理由が規定されています。しかし、このJ-1条項に関しては、ある意味「無条件解約」が可能な条項である、とお考え頂いて良いかと思います。

 

物件に関してのあらゆる点について点検をすることができるので、極論すれば「思ったよりも景色が良くない」という理由でも解約できます。特に理由を伝える必要もなく、「J-1条項により解約します」という書面による通知を出せば解約ができてしまうのです。


このJ-1をクリアするかどうかが、売買契約が進むかどうかの大きなポイントとなります。そのため、売主側・買主側の双方のエージェントは当然として、売買の間に入るエスクローもここを注視しています。エスクローは、J-1のクリアを確認するまでは、必要書類の作成依頼を弁護士に出さないこともあります。書類作成の弁護士費用が無駄になってしまう可能性があるためです。


オファーを入れる段階で、「売買契約成立日から●日以内に室内点検を行う」という日数を設定しますが、売主側としてはこの日数を長く設定されると無条件解約期間がそれだけ長くなることを意味しますので、短く設定しようとカウンター・オファーを入れてきたりします。


アメリカは日本に比べて、Due Diligence(物件査定)が発達していると言われています。不動産の分野においてもHome Inspector(物件検査専門家)が多数存在しており、J-1における点検も、この専門家に依頼することをお勧めしています。専門家による点検後には、通常「Inspection Report」(点検報告書)があがってきますので、そこに記載されている内容で補修を必要とするものがあれば、そのレポートを添付して売主側に補修依頼を出します。

 

\設立10年 会員数13,000名突破!/
富裕層が資産家であり続けるための無料会員組織
カメハメハ倶楽部とは?


通常の売買契約では、「As-Is Condition Addendum」(現状有姿引渡合意書)の締結を売主側から求められます。この書類を交わすことで、基本的には売主は現状のまま引き渡すことができる権利を持つことになりますので、仮に上記のように補修依頼を出したとしても、売主側は拒否することも可能です。ただし、拒否をすると買主側から解約される可能性が高まりますので、おかしなリクエストでなければ買主側からの補修リクエストには応じることが一般的かと思います。なお、この専門家報酬は、部屋の広さにもよりますが、200~1,000ドル程度となります。一般的に、この費用は不動産の所有権移転時の諸費用精算の一項目として処理します。

 

このJ-1条項は、取引の確実性を見極める重要な条項になります。『ハワイ不動産の「売買契約書」の見方①~物件情報等』でも触れましたが、購入時の支払い条件の中でも、中間金の支払いタイミングをこのJ-1と連動させるケースが多いと思います。「J-1をクリアした段階で中間金を支払う」というような形で記載することが多く、ここまでいければ取引はかなりの確率で進むと考えて良いと思います。

 

「海外不動産担保ローン」に関するお問い合わせはこちら

 

 

 

カメハメハ倶楽部セミナー・イベント

【5/21開催】金融資産1億円以上の方のための
「本来あるべき資産運用」

 

【5/21開催】ドクター・高所得サラリーマン必見!
今できる「中古太陽光」を活用した個人の節税対策

 

【5/23開催】継がせる、売る、税対策も可能な
「自社株承継」とは?後継者への承継を悩む
社長の事業承継の進め方

 

【5/25開催】業者がうたう“表面利回り”を鵜呑みにするな!
あらゆる事態を想定した「不動産投資の収支」大研究

 

【5/25開催】「京都の町家」投資の魅力
減価償却も可能!京町家だから実現する投資法

 

【5/26開催】~富裕層のファミリーガバナンス~
相続問題、夫婦の資産管理、家族経営の問題…
家族関係を意識した「資産管理・保全・防衛策」

本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

人気記事ランキング

  • デイリー
  • 週間
  • 月間

メルマガ会員登録者の
ご案内

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

メルマガ登録
会員向けセミナーの一覧