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収入を最大にするには「ほぼ満室状態」の維持が必要
融資を受け、返済しながら収入を得ていくスタイルのサラリーマン大家にとって、もっとも注視しなければいけないのは当初の計画通りの利回りが実現できるかです。
家賃設定を適正にし、入居希望者に選んでもらい、ほぼ満室の状態を維持して、最大効率の収入を得ることが最高の状態です。
事業計画通りの利回りが達成できないと、収入を得られないどころか、返済が追いつかなくなり赤字経営となってしまいます。
そのためにはとにかく空室を作らないことにこだわる必要がありますが、その前にそもそも、空室リスクの高い物件とはどんなものなのでしょうか。
全室に対する1階の部屋数が少なければ…
もちろん建物の古さ、立地、設備なども空室を生む要因ですが、ここでは1階比率について考えてみましょう。
1階比率とは、全部屋数に対する1階部屋数の割合のことです。アパートでもっとも空室になりやすい部屋は1階です。理由は簡単で、防犯対策や音問題（上階の足音）などから、多くの入居者は2階以上に住みたがる傾向にあるためです。みなさんも部屋探しのときにそのように考えたことはないでしょうか？
つまり、投資効率を考えるのであれば、空室になりやすい1階の部屋数はなるべく少なくしたほうが儲かるわけです。
もっと言うと、全部屋数に対して1階の割合が低いほど、空室発生によるリスクは下げられることになります。たとえば2階建て8部屋のアパートをイメージしてみてください。1階に4部屋、2階も4部屋ですから、1階の比率は50％になります。
では3階建てではどうでしょう。3部屋 × 3階の部屋なら、1階比率は約33％です。50％と33％、この差は甚大です。
この話は次回に続きます。
