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補修工事の必要性、完成までに時間がかかる…
前回の続きです。
【定期的なメンテナンスが必要】
将来的にかかるメンテナンスのひとつに、シロアリ対策があります。シロアリというのはある限定されたエリアだけにつきまとう話であって、出てこないところはまったく出てきません。なので実際のところ、対策にかかる費用はわずかなものと見ていいでしょう。
そのほかにも、建物というのは定期メンテナンスが必要です。水回りの設備を整えたり、劣化した部分の補修はその都度行います。ただこれらに関しては、費用面で鉄骨造やＲＣ造とさほど違いはありません。木造のために余計にかかってしまう出費というのは、シロアリ対策程度と考えても問題はないでしょう。
【完成までの期間が長い】
木造3階建ての場合、構造計算にともなう審査をパスしないといけない、というのはすでに触れました。2階建てに比べて安全面に対する法的規制が厳しくなるためです。この審査期間があるため、工事開始までに時間が少々かかります。また工事自体も、2階建てより1カ月程度長くなります。
とはいえその分見た目や住みやすさにこだわりを持たせられるので、2階建てよりも入居者を獲得しやすい傾向にあります。鉄骨造やRC造よりも家賃は安価なので、入居者にとって選びやすい住居であることは、これまでもご説明した通りです。
長く時間をかけたほうが、将来の安定した収益につながると考えるならば、この期間の長さは大きなデメリットとはならないかもしれません。
「3階建てにふさわしい土地」を探すのはひと苦労!?
【4階建てにできない・土地が限られている】
厳密には4階建ての木造建築は可能です。しかしコストが膨らんでしまい、安価な資材である木造の強みが薄れてしまうので、あえて4階以上の建物にする必要性はないというのが私の考えです。
戦略として、容積率160％の土地を狙う、というのはすでにお話ししました。新築・木造・3階建てアパートというのは、ある特定のエリアに絞ったときに、ほかとは比べものにならないくらい優れた回収効率が達成できる建物です。非常に限定性が強いことになります。たとえば、容積率300％の土地には向いていません。容積率が活かしきれておらず、もっと収益を高く出せる建物があるからです。
ですから新築・木造・3階建てアパートを建てるなら、まずは3階建てにふさわしい土地探しをしなければいけません。これにはそれなりの労力が必要になるでしょう。いわば早い者勝ちなので、買おうか迷っているうちに売れてしまうこともあります。
弊社では事前にそういった土地を自社で押さえ、お客さまにご紹介するという方法をとっています。こういった、土地の入札競争に強いパートナーがいることで、限定エリアでしか大きな収益を達成できない新築・木造・3階建てアパートのデメリットを克服することができます。
