老朽化を理由とするテナントへの立退依頼 鍵となる「耐震性」

今回は、老朽化を理由とするテナントへの立退依頼にあたって、「耐震性」が鍵のひとつとなる理由を見ていきます。

立退の正当事由となる、建物の「耐震性の不足+老朽化」

「耐震性能」とは、地震力に対する建物の強さです。そもそも、1981年に改正された建築基準法の耐震基準(いわゆる「新耐震基準」)では、中規模の地震動(震度5強程度)でほとんど損傷せず、大規模の地震動(震度6強~7に達する程度)で倒壊・崩壊しないように設計されており、新耐震基準が適用される建物については、原則として、耐震性能は問題ないものとして扱われています(もちろん、違法建築物や老朽化によって耐震性能を満たしていない建物も例外的にあります)。

 

他方で、1981年以前に作られた旧基準時代の建物には、新耐震基準を満たしていないものがあるため、建築物の耐震改修の促進に関する法律(いわゆる「耐震改修促進法」)にて、一定の指標以下の建物については、耐震補強工事を行うことによって、一定の耐震性能を備えることを努力義務として定めています。

 

正当事由の主張にあたっては、「耐震性能が不足していること」が老朽化とセットで論じられることが多く、実務的には、極めて重要な要素の一つとなっています。

常に「補強>建替え」になるとは限らない

実務上は、旧基準時に建築された建物は、耐震性能を診断してもらった場合に、耐震性能が不足していると判断されることが多いのですが、裁判所は、どの程度の規模の地震が、いつ、どこで起きるのかは、将来の予測に関する事項であって将来の可能性の問題であるから、耐震診断の数値のみに依拠して正当事由を認めることには消極的です。

 

裁判所は、より実質的に、耐震性能が著しく不足していたり、ひび割れ、変形、老朽化等によって構造的な欠陥が生じている場合でない限りは、直ちに建替えが必要なほどの状態ではないと判断し、耐震補強工事による耐震性能の向上の可否を検討しているものがほとんどです。

 

では、耐震補強工事によって耐震性能の向上を図ることができる場合には、常にそれを求めているかといわれればそうではなく、耐震補強工事に要する費用、当該工事に係る期間(テナントに支払うべき休業補償と関連します)及び耐震補強工事をした後の建物の使用勝手を検討して、社会経済的に建物の建替えに合理性がある場合には、正当事由の一要素として考慮されています。

 

なお、耐震補強工事をした後の建物の使用勝手が悪くなるとは、当該工事は、柱を太くしたり、壁を新設したり、あるいは太くしたり、ブレースを新設したりしますので、それによって賃貸面積が減ったり、使いにくくなったりするということを指します。

 

例えば、ある裁判例では、工事費用として約1億8060万円、テナント休業補償(5ヶ月)として約6700万円の合計約2億4760万円の費用がかかるが、解体建替費用は、解体費用約5000万円と、新築費用約5億3500万円の合計5億8500万円であり、耐震補強工事が解体建替工事の半額以上を要するのと、補強工事により賃貸可能面積が減少することからすれば、社会経済的に必ずしも合理的な選択肢であるとはいい難い、と判断しています。

耐震診断が不十分・不正確だと立退料が高額に

そうすると、建替えの検討にあたっては、事前に、専門家に耐震診断を行ってもらい、

 

(ⅰ)耐震性能の診断

(ⅱ)耐震補強工事の内容、それに要する費用と期間

(ⅲ)耐震補強工事後の建物の使い勝手

 

これらを明らかにしてもらうことが極めて重要となってきます。

 

なお、耐震診断の費用は、一般社団法人日本建設業連合会のホームページによれば、鉄筋コンクリート造で、500円/㎡~2,000円/㎡程度とのことです。1,000㎡の建物で200万円程度となります。

 

安い金額ではないと思われるかもしれませんが、実務上は、耐震診断が不十分であったり、不正確であることによって、正当事由が認められなかったり、あるいは立退料が高額になるような案件も散見されますし、そもそも建替えの有無を検討するための重要な基礎資料となりますから、特別な事情がない限りは、信頼のおける業者に依頼して、しっかりとした診断を実施しておくべきです。

 

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日本橋中央法律事務所 弁護士

2005年弁護士登録、東京弁護士会所属。2005年から2011年に片岡総合法律事務所、2011年から2016年に野田総合法律事務所(パートナー弁護士)を経て、2016年に日本橋中央法律事務所を開設して現在に至る。特に、金融に関わる法務、不動産に関わる法務及び信託に関わる法務を得意にしている。

著者紹介

連載立退料、建替え…賃貸アパートオーナーのための「物件の取り壊し」にまつわる基礎知識

本連載は書下ろしです。原稿内容は掲載時の法律に基づいて執筆されています。

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