ローカル向けのバリ不動産でビジネスを行う際のポイント

前回は、日頃からの人脈構築が鍵となるバリの不動産物件を巡った「情報戦」を取り上げました。今回は、ローカル向けのバリ不動産でビジネスを行う際のポイントを見ていきます。

バリ不動産の購入者層・投資規模は幅広いが…

バリ島不動産におけるローカル向けビジネスの顧客対象は、低所得、中所得、高所得層と法人があります。顧客の購入目的も、バリ島在住者の実需のほか、大都市在住者の投資があり、開発規模も様々。そのビジネス範囲は幅広いものです。


とは言っても、不動産ビジネスの商品は土地と建物なので、対象の顧客・投資の規模は別にして、その目的は「土地を売る」か「土地建物を売る」に限られ、ビジネスは下記の3つとなります。

 

①土地を買って、土地だけを売る

②土地を買って、建物を建てて売る

③すでに建っている土地建物を買って、転売する

 

 

不動産はビジネスの仕組みだけ見ると単純なのです。しかし、商品にするまでの仕上げ方が単純・簡単ではありません。仕組みが単純なだけに、「いかに安く、商品を仕上げるか」が難しいのです。

 

土地、あるいは土地建物をどのようなルートで仕入れるか、いくらまでなら仕入れてもいいのか、これがポイントです。ビジネスは「誰に、何を売るか」が基本です。「いくらで売れるのか」が分かれば、買ってよい価格も分かるのです。そこでまず、買い手の状況について考えてみましょう。

 

現在、バリ島の住宅ローン金利は原則として年7.75%です。ローン年数は原則15年、公務員は20年。ローンを組む際に、頭金として物件価格の20%が最低限必要です。シミュレーションすると、以下のようになります。

 

物件価格:1500万円

●頭金:500万円

●残金:1000万円

●年数:15年

●月額支払:約12万円

 

1000万円のローンを組むと、月額約12万円の返済。500万円のローンを組むと、月額約6万円の返済となります。月額の支払いは、月収の25%がおおよその目安となっています。つまり1000万円の融資を受けられる人は、月収40万円。500万円の融資を受けられる人は、月収20万円が必要なのです。

 

もっとも、月収が20万円であれ40万円であれ、人件費が日本の10分の1だといわれるバリ島では、それだけの収入がある人は多くありません。

郊外のこだわり物件を買うのは土地勘のない外国人だけ

ところが実際にローカル向けに売りに出されている物件価格は、500万円程度のものが多いのです。「そんな金額で売れるのか?」と私は思っていたのですが、それが意外と売れるのです。その一方、売れ残る物件も少なくありません。では、その違いはいったい何なのでしょうか?

 

理由は簡単です。物件価格の値付けが上手いかどうかなのです。バリ島で月収20万円といえば、日本の感覚だと年収で1500万円くらいの高所得層。お金持ちは、物件を選べる立場にあるので要求も高いのです。

 

500万円で物件を売りたいのであれば、それだけの高所得層の要求に見合うものか、土地の場所は人気のエリアなのか、便利なエリアか、建物・内装は満足できるものか、そうした目利きが重要になります。こうした考え方は、日本と変わりません。

 

私は若い頃に、不動産屋さんと一緒に転売に携わる仕事をしていましたが、そこで失敗をしたことがあります。埼玉県の某所で75坪くらいの、ほどよく広い土地を購入したのです。分筆するのが面倒でしたし、費用もかかるという理由でそのまま売りに出しました。およそ5000万円だったかと思います。東京と比べて土地価格は安く、田舎に広い家を建てたいという需要があるのではないか、と思ったのですが全く売れませんでした。

 

 

そこで仕方なく分筆し、20坪ずつ1980万円にして、3つに分けて売りに出してみると、これが早々に売れました。そのエリアでは3000万円台で住宅を購入したいという需要があったからです。5000万円で土地を購入し、3000万円で家を建てれば合計8000万円が必要になります。8000万円で住宅を買いたい、という需要がそもそもなかったわけです。

 

東京都心なら8000万でも、1億円、2億円でも購入者がいます。しかし、郊外だと購入可能金額でエリアが決まるのです。これはバリ島でも同じことが言えるのです。土地を仕入れる段階で、そのエリアで住宅購入の需要がいくらなのかを調べ、それよりも2割安い価格で購入する、もしくは売り物に仕上げる、これが基本となります。

 

具体的にはバリ島の西部ならチャングー、クロボカン、ウマラスまで。東部ならギャニャールのサヌール寄り。中央部ならデンパサールの北側を除くエリア、このあたりであればそれなりに高い値付でも売れます。しかし、それよりも郊外になると、良い物件に仕上げても売れません。郊外エリアで広くて眺望がよく建物の仕様がよい、という物件を買うのは土地勘のない外国人だけです。ローカル向けのビジネスを行う場合には、日本人は外国人感覚を捨てることが重要になります。

 

日本人だと、少しくらい高くても「便器はTOTOでしょ」「エアコンは海外製はいやだな」「ドアノブはおしゃれな真鍮製にしよう」などと言ってしまいがちです。建築は積み上げなので、そうしているうちに価格は高くなっていきます。お客様はそこに価値を見出してくれるのでしょうか? その点で日本人の感覚は邪魔になります。こういったたローカルの感覚を完璧に理解すること、ローカル向けビジネスの出発点はそこにあるのです。

株式会社IIN Indonesia Investment Net 代表

国内ではホテル14軒、雑貨製作販売、家庭教師派遣、おもちゃのECビジネスなど8社を経営し、バリ島では不動産事業を行っている。投資においては、ホテル、貸ビル、駐車場、太陽光発電、バリ島のヴィラなど複数の不動産を所有し、株式やFX、事業投資の経験も豊富。

大学卒業後、野村證券に入社。24歳で学習塾などを起業し、事業は成功するものの会社を乗っ取りで失う。その後、政治家を目指し、衆議院議員秘書になるが、議員の選挙落選で無職になる。再び起業し、5年間で生徒数1000人を超える規模にし、不動産投資、ネットビジネスなどで、グループ年商40億円となる。しかし、保証人となった友人の会社の倒産、さらに詐欺に遭い、すべてを失い、数億円の借金を負う。
それから8年、バリ島での不動産とホテル事業で復活する。将来は、数え切れない失敗をしながら復活した経験を元に、若者の起業や事業再生のお手伝い、また子ども好きなことから、子どものための事業をやりたいと考えている。

「バリ島投資のメリットは収益性もありますが、単純に楽しいです。
リスクが取れる人、遊び心がある人には向いています。きっと若い頃のワクワク感を味わっていただけるでしょう」

連載『日本人のためのインドネシア「バリ島」不動産投資入門』は、株式会社IINの代表取締役・三浦純健氏のブログ「バリ島海外不動産投資入門」から転載・再編集したものです。

著者紹介

連載日本人のためのインドネシア「バリ島」不動産投資入門

本連載は、株式会社IINの代表取締役・三浦純健氏のブログ「バリ島海外不動産投資入門」から転載・再編集したものです。
その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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