今回は、自己資金を使わずに収益不動産を購入する方法を見ていきます。※本連載は、不動産投資家として成功を収めている才津康隆氏の著書『ヒアリング不動産投資』(サンライズパブリッシング)の中から一部を抜粋し、金融機関や仲介会社からの優良条件を浮き彫りにするヒアリングの重要性をご紹介します。

自己資金が減ると「融資のハードル」が上がる

「キャッシュフローが出る」以上に重要なのが、「できるだけ自己資金を使わずに購入する」という点です。私はどんなにいい物件であっても、どんなにキャッシュフローが出るとしても、融資が出ないのであれば購入を見送ります。逆に言うと、築年数が古い、立地が悪いなど一見イマイチな物件でも、融資が出るのであれば購入対象にするということです。

 

もちろん、どんな物件でも「ヒアリングの結果、満室経営が可能だと判断できる」というのは大前提です。しかし、その条件さえクリアしているのであれば、「自己資金を使わずに物件を購入する」ことがもっとも重要だと考えています。自己資金が減ってしまうと、その後の融資のハードルが上がり、投資規模を拡大することが難しくなるからです。

 

金融機関は、自己資金が少ない人への融資はリスクが高いと判断します。そうなると、融資が下りない可能性もあるので、今後、物件を買い進めていくのが難しくなります。

 

例えば、年収1000万円で自己資金200万円の人よりも、年収が800万円で自己資金が2000万円の人の方が信頼度が高くなり、融資を受けやすくなるのです。1億円の物件を買おうとするのであれば、自己資金2000万円ぐらい確保できていれば、年収500万円程度でも融資は通るでしょう。極端な話、自己資金が1億円以上あれば、年収がゼロでも融資を受けられる金融機関はあると思います。自己資金の有無というのは、それだけ融資に大きな影響を与えるのです。

初期段階は、CFを重視して効率的に資金を増やす

では、自己資金をほとんど使わずに物件を購入していくためには、どうすればいいのでしょうか。

 

それは、不動産を始めた初期の段階での動きが重要になってきます。私のように、サラリーマンから不動産投資をスタートする人は、最初は自己資金がないものです。そのため、初めのうちは、キャッシュフロー重視で効率的に資金を増やしていくのがスタンダードとされています。

 

早い段階で、キャッシュフローを確保できれば、次のステージへ拡大していくのが楽になります。先ほども触れましたが、最低でも年間キャッシュフロー1000万円(できれば2000万円)ぐらいを達成することができれば、今後の不動産投資拡大の効率がかなり良くなります。自己資金が増えるため、必然的に融資のハードルも下がりますし、そのキャッシュフローを再投資に回すことも可能になるからです。

 

それを手助けしてくれるのが、融資期間を長くとってくれる金融機関です。融資期間が長ければ月々の返済額は減り、キャッシュフローが増え、安定した運営が可能となります。

 

かなり厳しいかもしれませんが、不動産投資の初期の段階で、最低でも一行、できれば複数行の金融機関を開拓できると、今後の不動産投資の加速度が変わってきます。ただし、融資期間を重視しすぎると、買える物件は限られてしまいますし、物件を購入するスピードも落ちてしまいます。

 

年間キャッシュフロー1000万円を確保した後は、審査が厳しい金融機関を攻めるよりも、融資期間にこだわらない金融機関を選び、買うべき物件を積極的に買い進めるのが得策でしょう。

ヒアリング不動産投資

ヒアリング不動産投資

才津 康隆

サンライズパブリッシング

不動産投資には、効率化してはいけないことがある──。 話題作『CF不動産投資』の著者が送る待望の第二弾はヒアリング術。 金融機関や仲介会社へのヒアリングが想定外の優良条件を浮き彫りにします。 机上評価からは決し…

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