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「キャッシュフローが出る物件」を見極めるのは困難
私は、不動産投資家として絶対的なポリシーを持っています。それは、「キャッシュフローが出る物件を、できるだけ自己資金を使わずに購入すること」です。
一見当たり前のように感じるかもしれませんが、「実際にキャッシュフローが出る物件」を見きわめるのは容易ではありません。「実際に運営してみたら、思いのほかキャッシュフローが出なかった」というケースはいくらでもあります。そういった状況を回避するうえで最適な手段が、ヒアリングなのです。
もちろんシミュレーションも大切ですが、その物件を満室にするための難易度をヒアリングで把握することで、実際のキャッシュフローをより正確に予測できます。
シミュレーションでは自分の中での購入基準をクリアしていなくても、「ヒアリング結果によっては購入していい物件」も確実に存在するのです。このことを理解していれば、物件の選択肢も広がります。買うべき物件を見逃さないためにも、日ごろから意識的にヒアリング能力を高めておくことが大切なのです。
CFは不動産の価値を判断する要素の一つに過ぎない
実際のところ、キャッシュフロー評価が低くても、満室にするための難易度が低い物件のほうが空室期間も短くなります。また、諸経費（リフォーム費用、広告料など）を含めても実際のキャッシュフローが多くなるケースは存在するのです。
また、投資家としてのステージにもよりますが、出口まで考えた時に、キャッシュフローが評価の基準を下回っていても買っていい物件は確実に存在します。
例えば、中には最初の数年は利益が出なくても、金融機関が融資してくれる物件もあります。銀行の方が長い目で見て「いい物件」を理解していることもあるのです。そういう物件は、キャッシュフローが少なくても資産価値が高く、財務バランスを良くしてくれる物件でもあります。
ですので、キャッシュフローばかりに囚われていると、そういった優良物件を取り逃がしかねません。キャッシュフローはあくまでも、不動産の価値を判断するための要素の一つとして考えた方がいいでしょう。
第三者的な視線を持って冷静な投資を
投資初期の段階など、キャッシュフローを最重視して取り組むべきステージはありますが、既にある程度の資金を確保できている場合は、キャッシュフローだけを重視した投資をしていると、機会損失の方が多くなりかねません。
あくまでも「不動産投資」という漠然とした広い世界に、「キャッシュフロー」というひとつの物差しを持つというイメージに過ぎません。この考え方をひとつの軸として不動産投資全体を俯瞰して見ることもできます。
この目線の有無は、不動産投資の成否を分けると考えていいでしょう。目先のメリットなどに左右されず、第三者的な視点で冷静に投資を行うことが、不動産投資の成功の秘訣です。
机上のシミュレーション結果だけで購入可否を検討するのではなく、ヒアリングによってその物件の特性を把握し、臨機応変に基準を変えていくようにしましょう。
ヒアリングによって実際のキャッシュフローを正確に予測できれば、「キャッシュフロー評価が低くても買っていい物件」が見きわめられます。立地、築年数等の条件が悪い物件でも本当に満室になるのか？ 実際の手残りはいくらになるのか？ こういった、机上のシミュレーションでは考慮できない部分に関しては、すべてヒアリングで判断することになるのです。満室経営ができる物件かどうかを判断するためにも、ヒアリングのスキルは必ず磨いておきましょう。
