違反工事が判明した際の「リフォーム業者」「施主」の責任

今回は、違反工事が判明した際の「リフォーム業者」「施主」それぞれの責任について見ていきます。※本連載は、マンション維持管理支援・専門家ネットワークの編著書『Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識』(民事法研究会)の中から一部を抜粋し、リフォームにまつわるトラブルを防止し、マンション全体の資産価値の向上にもつながるリフォームの基礎知識を具体例とともに紹介します。

基本的にはリフォーム業者に費用請求できるが・・・

リフォーム工事をしたところ、建築基準法に違反していたことが判明し、直さないといけなくなりました。かかった費用を業者に請求したいと思いますが、認められますか。また、リフォーム工事が管理規約違反ということで管理組合から原状回復を求められた場合の原状回復費用はどうでしょうか。

 

建築基準法に違反した工事には瑕疵があると考えられますので、直すのにかかった費用をリフォーム業者に請求することは基本的には可能であると思われます。他方、管理規約違反の場合には、規約の内容を業者が知っていたり、当然知りうる状況にある中で工事をしたような場合には瑕疵があるとして、原状回復に要した費用を請求することができると考えられます。もっとも、いずれの場合も、施主の指示内容が不適当であるような場合には、請求が制限される可能性もあります。

 

(1)建築基準法違反の場合

本章Q5などで解説したとおり、リフォームのような請負契約においては、完成した物に瑕疵がある場合には、瑕疵の修補や損害賠償を請求することができます(民法634条)。

 

「瑕疵」とは、完成された仕事が契約で定めた内容どおりでなく、使用価値または交換価値を減少させる欠点があるか、または、当事者があらかじめ定めた性質を欠くなど不完全な点を有することとされています。

 

施主は建築基準法に準拠した工事を発注しようと考えるのが通常ですし、仮にもリフォーム業者であれば、建築基準法について必要な知識をもっているべきであり、それに準拠した工事をすることが通常求められているといえますので、工事の結果、建築基準法に違反してしまった場合には、その工事には瑕疵があると考えることになると考えられます。したがって、施主としては、建築基準法違反を是正するために要した費用については、これを損害として、リフォーム業者に請求することができると考えられます。

 

なお、瑕疵が施主の指示によるものの場合には、リフォーム業者は瑕疵担保責任を負わず、業者が指示が不適当であることを知りながらそれを告げなかった場合に瑕疵担保責任を負うとされています(民法636条)。リフォーム業者から施主が発注した工事を進めると建築基準法違反になることを知らされながら、あえて工事を進めるように指示した場合には、請求ができないこともあると考えられます。

「公の規範」ではない管理規約や細則違反の場合は?

(2)管理規約違反の場合

建築基準法と異なり、管理規約は個々のマンションによって異なるものと考えられるため、リフォーム業者としては管理規約の内容を知らずに工事を受注することもあると考えられます。

 

そのため、リフォームの工事の内容が規約に違反するものとして管理組合から原状回復を求められた場合であっても、当然にはかかる工事は瑕疵ということにはならないと考えられます。

 

もっとも、管理規約の内容をリフォーム業者が認識していたような場合や、認識すべきであったといえる場合は、規約に準じた工事をすることも請負契約の内容に含まれていたと考えることもできると思います。このような場合には、規約違反の工事を是正することに要した費用について、瑕疵担保責任として、請求する余地もあると考えられます。なお、この場合であっても、施主からの指示が不適当なものであったために規約違反の工事となった場合には、リフォーム業者が注文内容が不適当であることを知っていてこれを告げなかったような場合を除き、業者に対して瑕疵担保責任を問うことはできないのは、前記1と同様です(民法636条)。

 

建築基準法の場合と異なり、管理規約や細則は公の規範ではないため、リフォーム業者が当然に認識すべきであったとまでいえるかどうかはむずかしいところです。やはり、工事を依頼する段階で、管理規約や細則を業者に示して、それに基づき違反工事とならないよう、しっかりと打合せをしてから工事を始めることが肝心です。

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 代表・弁護士

東京東部法律事務所。1996年4月弁護士登録、東京弁護士会所属。民事全般・公害関係を専門とし、マンションなんでも相談会など他分野の専門家と協力し解決に取り組んでいる。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 副代表・一級建築士

山野井建築設計工房 主宰。マンション管理支援協議会理事・技術者。ホームドクター株式会社検査員。江戸川区内マンション協議会顧問。管理組合理事長の経験も生かし、分かりやすい説明で管理組合の主体性を守護。建物維持管理のサポートや啓蒙活動を専門とする。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 副代表・一級建築士

株式会社象地域設計 取締役。マンション大規模修繕工事の劣化診断、設計への取り組みの他、団地の再生や既成市街地での共同建替えなど、住民の立場で合意形成に取り組む。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 事務局長・マンション管理士

株式会社興和ビルメンテ 取締役 管理部長。管理組合や行政主催のセミナー講師、相談員として長年活躍。日本マンション学会理事。著書に『めざせ!マンション管理士・管理業務主任者』(日本能率協会マネジメントセンター)等。

著者紹介

連載永く快適に住み続けるための「マンションリフォーム」の基礎知識

本連載は、2015年12月1日刊行の書籍『Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識

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民事法研究会

マンションを終の棲家と考え、買替えではなく、同じ場所に長く住み続けたいという需要の増加で、マンションリフォームの需要が高まりをみせてます。他方、リフォームに関する法規制は不十分で、専門知識や技術のない業者が多く…

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