マンション共用部分の損壊・・・管理組合としての対応は?

今回は、マンションの「共用部分の損壊」に関する管理組合の対応について説明します。※本連載は、マンション維持管理支援・専門家ネットワークの編著書『Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識』(民事法研究会)の中から一部を抜粋し、リフォームにまつわるトラブルを防止し、マンション全体の資産価値の向上にもつながるリフォームの基礎知識を具体例とともに紹介します。

「区分所有者全員の共有」に属する共用部分

リフォームをする際に、共用部分である壁に穴をあけてしまった人がいる場合、管理組合はどのように対処することができるでしょうか。

 

原状回復を求めることができますので、当該区分所有者が任意で原状回復をしようとしない場合は、裁判手続をとって、穴を塞ぐように請求します。

 

区分所有法において、壁などは共用部分とされています。共用部分は、区分所有者全員の共有に属するものとされており(区分所有法11条)、区分所有者は、共用部分をその「用方」に従って使用することができるとされています(同法13条)。


ですので、リフォームをする際に、共用部分である壁に穴をあけることは基本的にはできないことになります。


ただし、多くのマンションの管理規約においては、リフォームをする際には事前に理事会の承認を得ることとされており、共用部分である壁に穴をあける工事についても、その承認を得ることで可能になることが一般的です(マンション標準管理規約17条4項参照。第2章Q1参照)。

区分所有者が無断で共用部分の壁に穴をあけたケース

それでは、区分所有者が、理事会に無断で共用部分である壁に穴をあけてしまった場合には、どうなるのでしょうか。


この場合、理事会としては、区分所有者に対して、区分所有法57条に基づき穴を埋めて原状回復せよとの請求をすることができます。


区分所有者から、穴が小さく、共用部分の強度には何ら影響を与えないことや、穴をあけてかなりの期間が経過していることなどを理由に、穴を埋めなくてもよいと争われることも少なくありませんが、そのような場合であっても、基本的には理事会は、穴を埋めるよう請求することができます。

 

たとえば、東京地裁平成3年3月8日判決は、バルコニー上の壁に配管等を通すための穴(ガス湯沸かし器バランス釜を取り付けるための穴)をあけたところ、それを戻す工事をするよう命じています。区分所有者は、穴が小さいものであることなどを理由に、原状回復請求は権利の濫用にあたると主張しましたが、判決は「共有部分の変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するものと定め」ており、「各区分所有者がたとえ建築の専門家であったとしても、それぞれ独自の判断により、悪影響を及ぼさないとの結論を下して、共有部分に変更を加えること自体、……有害となるおそれがある」として、穴を埋めるよう命じています。さらに、この判決では、無断で穴をあけたことにより管理組合が被った損害(弁護士費用)の賠償まで認めています。


壁に穴をあけられていることを認識した理事会としては、区分所有者に対して、穴を埋めることを請求し、これに応じない場合には裁判手続によりこれを求めることができると考えられます。

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 代表・弁護士

東京東部法律事務所。1996年4月弁護士登録、東京弁護士会所属。民事全般・公害関係を専門とし、マンションなんでも相談会など他分野の専門家と協力し解決に取り組んでいる。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 副代表・一級建築士

山野井建築設計工房 主宰。マンション管理支援協議会理事・技術者。ホームドクター株式会社検査員。江戸川区内マンション協議会顧問。管理組合理事長の経験も生かし、分かりやすい説明で管理組合の主体性を守護。建物維持管理のサポートや啓蒙活動を専門とする。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 副代表・一級建築士

株式会社象地域設計 取締役。マンション大規模修繕工事の劣化診断、設計への取り組みの他、団地の再生や既成市街地での共同建替えなど、住民の立場で合意形成に取り組む。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 事務局長・マンション管理士

株式会社興和ビルメンテ 取締役 管理部長。管理組合や行政主催のセミナー講師、相談員として長年活躍。日本マンション学会理事。著書に『めざせ!マンション管理士・管理業務主任者』(日本能率協会マネジメントセンター)等。

著者紹介

連載永く快適に住み続けるための「マンションリフォーム」の基礎知識

本連載は、2015年12月1日刊行の書籍『Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識

Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識

民事法研究会

マンションを終の棲家と考え、買替えではなく、同じ場所に長く住み続けたいという需要の増加で、マンションリフォームの需要が高まりをみせてます。他方、リフォームに関する法規制は不十分で、専門知識や技術のない業者が多く…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧