リフォーム業者が途中で破産・・・管理組合としての対応は?

今回は、マンションのリフォーム業者が途中で破産した場合の対応などを見ていきましょう。※本連載は、マンション維持管理支援・専門家ネットワークの編著書『Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識』(民事法研究会)の中から一部を抜粋し、リフォームにまつわるトラブルを防止し、マンション全体の資産価値の向上にもつながるリフォームの基礎知識を具体例とともに紹介します。

破産手続が開始された後は破産管財人と対応を協議

マンションのリフォームを依頼している業者が工事途中で破産するという噂を聞きました。どうしたらよいのでしょうか。

 

まず、事実の確認が先決です。リフォーム業者が倒産の危機に瀕しているのであれば、業者に連絡がつかなかったり、工事自体がストップしていることが多いので、工事現場に行って工事の現況を確認したり、下請業者から情報を入手するなどしましょう。自己破産の申立てであれば、リフォーム業者の代理人弁護士から、まず破産申立ての予告通知が届くのが通常です。破産手続が開始された後は、破産管財人と対応を協議することとなります。

 

(1)破産の手続

リフォーム業者の破産手続では、裁判所が破産管財人を選任します。管財人は、未回収の売掛金を回収したり、残余財産を換価して原資をつくったりして、最終的に、その業者の全債権者に対して債権額の割合に応じて配当します。

 

このように、裁判所により破産手続開始の決定が出された後は、破産したリフォーム業者に属するすべての財産(債権や債務を含みます)の管理・処分は管財人の権限になります。その時点以降は、管財人との交渉になります。

 

(2)途中の工事はどうなるか

リフォーム工事が途中の場合、以降の工事をどうするか(工事を継続して完成させるのか、解除するのか)は、管財人が判断することになります。

 

管財人が工事継続を選択した場合、契約の相手方がリフォーム業者だったのが管財人になるというだけです。工事が当初の予定どおり終了したら、契約で決められた請負代金を管財人に支払います。

 

ただし、リフォーム業者が破産するというケースでは、そもそも必要な職人も業者を辞めてしまっているというケースが大半ですから、そもそも管財人として工事継続の選択をするということ自体が困難な状態であるのが通例でしょう。

 

そうすると、管財人が契約を解除することになります。この場合は、工事の残りの部分は、施主が他のリフォーム業者を探して残りの部分の工事を依頼することになります。

 

なお、破産管財人が、工事続行か契約解除かの判断をしないときは、施主が解除するかどうかの判断を催告することができ、破産管財人の確答がなければ、解除したとみなされます(破産法53条2項)。

重要な問題となる「既払金」の取扱い

(3)既払金の扱い

管財人が契約解除を選択した場合に生じるのが、既払金の取扱いの問題です。

 

仮に、施主が支払済みの既払金が、そこまでの出来高部分相当額よりも小さい場合(既払い分以上に工事が進んでいる場合)、管財人が施主に対して差額(未払い分)を請求します。ここで、施主側としては、残工事のために要することとなる超過費用(大抵の場合、他社が途中まで手掛けた工事を引き継ぐときには、請負代金は高額になる傾向があります)、あるいは、工期が余計にかかってしまうことによって発生する諸費用を損害として賠償請求権を主張し、管財人からの差額請求と相殺することが考えられますが、裁判例上、それは認められていません(東京地裁平成24年3月23日判決、札幌地裁平成25年3月27日判決)。施主としては困ってしまうところですが、これについては、管財人との間で出来高算定の段階で出来高部分を低めに出してもらうなどして、施主が管財人に支払うべき差額を圧縮するよう交渉することになるでしょう。

 

逆に、途中工事の出来高部分相当額以上に既払金として払ってしまっているとしたら、施主は、管財人から超過部分相当額について清算・返還を受けることになります。

 

このケースで問題となるのが、解除したのが管財人側なのか施主側なのかによって、法的位置づけが異なってくる点です。

 

管財人が解除したとすると、施主に認められる上記債権は財団債権となります(破産法54条2項)。破産の場合、管財人が破産者の権利義務関係を清算して、残余財産を原資に債権者に配当するという手続になるのですが、その配当場面において、他の債権者に優先して支払いを受けられる債権が財団債権です。

 

これに対して、施主側が解除したとすると、上記債権は破産債権として取り扱われます。破産債権というのは、他の債権者と平等の取扱いしかされません。

 

このように、同じ請負契約解除なのにもかかわらず、債権の扱いが全く異なるわけですから、施主側としては、管財人に対して、管財人側から契約を解除するよう申し入れることが大切です。専門的知識が必要な分野ですので、専門家(弁護士)に相談されることをお勧めします。

 

(4)まとめ

このように、リフォーム業者の破産というケースでは、既払金が重要な問題となってきます。工事開始前に一定の金額を支払うこと自体は珍しくないことともいえますが、その場合でも、支払う前払金が高額にならないようにすること、また、工事途中のタイミングで支払いを設定する場合には、見込まれる工事の進捗状況と支払額とを適切な対応関係にすることが大切でしょう。

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 代表・弁護士

東京東部法律事務所。1996年4月弁護士登録、東京弁護士会所属。民事全般・公害関係を専門とし、マンションなんでも相談会など他分野の専門家と協力し解決に取り組んでいる。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 副代表・一級建築士

山野井建築設計工房 主宰。マンション管理支援協議会理事・技術者。ホームドクター株式会社検査員。江戸川区内マンション協議会顧問。管理組合理事長の経験も生かし、分かりやすい説明で管理組合の主体性を守護。建物維持管理のサポートや啓蒙活動を専門とする。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 副代表・一級建築士

株式会社象地域設計 取締役。マンション大規模修繕工事の劣化診断、設計への取り組みの他、団地の再生や既成市街地での共同建替えなど、住民の立場で合意形成に取り組む。

著者紹介

マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 事務局長・マンション管理士

株式会社興和ビルメンテ 取締役 管理部長。管理組合や行政主催のセミナー講師、相談員として長年活躍。日本マンション学会理事。著書に『めざせ!マンション管理士・管理業務主任者』(日本能率協会マネジメントセンター)等。

著者紹介

連載永く快適に住み続けるための「マンションリフォーム」の基礎知識

本連載は、2015年12月1日刊行の書籍『Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識

Q&Aマンションリフォームのツボ―管理組合・居住者が知っておくべきトラブル予防・解決の必須知識

民事法研究会

マンションを終の棲家と考え、買替えではなく、同じ場所に長く住み続けたいという需要の増加で、マンションリフォームの需要が高まりをみせてます。他方、リフォームに関する法規制は不十分で、専門知識や技術のない業者が多く…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧