築20年以上の中古物件で得られるキャッシュフローの実例

中古物件を持つなら「設備故障」の覚悟を

中古物件は様々な設備トラブルが発生する。ポンプ・業務用エアコン・エレベーター・シロアリ（訴訟寸前）。多々のトラブルを紹介する! 　中古物件を持った時点で設備故障を覚悟せよ!

私が保有していた中古物件は以下の2棟。

＜物件No.1＞

川崎市中原区新丸子7700万円（昭和63年築、RC、2014年11月、9500万円にて売却）

①購入・・・2008年12月

②東急東横線・・・新丸子駅徒歩6分

③購入価格・・・7700万円

④部屋数・・・6部屋（1・2F店舗、3～5F居住用）

⑤家賃・・・59万8000円／月（表面利回り9.3％）

⑥築年数・・・1987年（築21年）

⑦借入金額・・・7400万円（ほぼフルローン）

⑧借入期間・・・30年（耐用年数26年）

⑨借入金利・・・4.5％

物件No.1 　川崎市中原区新丸子

キャッシュフロー

①家賃：＋60万円／月

②銀行への返済：▲40万円／月⇒▲31万円／月（金利交渉にて）

③電気代：▲2万円／月（エレベーター・共用部）

④インターネット：▲0.8万円／月

⑤キャッシュフロー：＋17万円／月⇒＋26万円／月

⑥年間経費：固定資産税▲55万円、エレベーター点検費▲10万円、受水槽掃除▲5万円

⑦年間キャッシュ：⑤×12－⑥＝134万円（交渉前）⇒242万円（交渉後）

築20年、キャッシュフローはかなり良好に見えるが･･･

＜物件No.2＞

川崎市高津区宮崎台1億50万円（平成3年築、鉄骨、保有中）

①購入・・・2011年6月

②東急田園都市線・・・宮崎台駅徒歩9分

③購入価格・・・1億50万円

④部屋数・・・13部屋

⑤家賃・・・89万4000円／月（表面利回り10.6％）

⑥築年数・・・1991年（築20年）

⑦借入金額・・・1億50万円（フルローン）

⑧借入期間・・・25年（耐用年数15年）

⑨借入金利・・・4.5％

キャッシュフロー

①月額家賃：＋88万円／月

②銀行への返済：▲55万円⇒▲45万円／月（※）

③電気代：▲0.4万円／月

④インターネット：▲1万円／月

⑤キャッシュフロー：＋43万円／月

※公庫への支払いが別途発生。それを加味すると＋35万円／月まで下がる。

⑥年間経費：固定資産▲45万円、受水槽掃除▲5万円

⑦年間キャッシュフロー：⑤×12－⑥＝370万円（満室前提）

物件No.2 川崎市高津区宮崎台

以上2物件は築20年以上の中古物件だ。一見、かなり良好なキャッシュフローに見えるが、その陰で、これからご紹介するようなトラブルが多々発生している。これをどう乗り切るかが、経営力だ。ポジティブな思考と、大家としての交渉力アップのお陰で、最低限の出費で乗り切ったが、トラブルは最優先で解決する必要があり、時間との戦いでもある。