「現金で持っているより、アパートやマンションを買ったほうが相続税が安くなる」…貸付用不動産に対して、令和9年1月1日から物件の評価ルールが改正されます。亡くなる「前」の5年以内に駆け込みで購入したアパートは、相続税の評価額が高くなることに。また、人気の「小口用貸付不動産」については、購入時期にかかわらず一律で時価評価となり、節税対策が事実上封じられます。本記事では、今仲 清、坪多 晶子、畑中 孝介、島村 仁氏の著書『令和8年度 すぐわかるよくわかる税制改正のポイント』（TKC出版）より一部を抜粋・編集し、令和8年度に改正された貸付用不動産の評価方法について解説します。
5年超保有の土地には経過措置を適用
被相続人や贈与者等が、この改正が通達に定められる日までに、同日の5年前から所有している土地の上に新築した家屋および建築中の家屋については適用されません。よって、通達に定められる日までに、5年超所有している土地の上に貸付用家屋を新築済・建築中の場合には、従前のとおり評価することができます。
小口化不動産による節税は認められない
不動産の小口化商品は、通常の不動産に比べ金融資産に近く、売却も容易であったにもかかわらず、相続税の節税商品として多数取引されていました。
小口化された貸付用不動産は時価で評価
不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産（いわゆる「商品として小口化された貸付用不動産」）については、令和9年1月1日以後の相続・贈与から、その取得の時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額によって評価されます。
これによって、不動産小口化商品を取得することによる節税対策は封じられたことになります。
「通常の取引価額」はどう決まる？
「商品として小口化された貸付用不動産」の通常の取引価額は、課税上弊害がない限り、次のいずれかによることができることとされています。
①出資者の照会等により、販売会社等から提示される適正な処分・買取価格等
②販売会社等が把握している適正な売買実例価額
③定期報告書等に記載された不動産の価格等
なお、上記①から③に該当するものがない場合には、「課税時期前5年以内に取得等した一定の貸付用不動産の評価見直し」のルールに準じて評価します。
対象となる「小口化不動産」とは
「商品として小口化された貸付用不動産」とは、不動産特定共同事業契約（任意組合型・賃貸借型）または不動産信託受益権に係る金融商品取引契約（信託型）に基づく権利の目的となっている一定の不動産をいいます。
令和9年から適用、実務上は今後の通達にも注目
実務にあたっては、今後の通達の動向に十分留意する必要があります。
①取得時から課税時期までの地価変動の影響等を加味するとされているが、土地価額下落時の減算のみならず、上昇時にも加算するのか。
②土地の借地権および賃借権、建物の借家権は通常の取引価額から控除できるのか。
③駐車場や貸地として利用している土地等も貸付用不動産に含まれるのか。
④しんしゃく割合0.8を乗じて計算する場合、建物は減価償却後の価額に対して適用するのか。
⑤令和9年1月1日以後の相続等から適用するとされているが、その日以前の贈与・相続等の場合には財産評価基本通達総則6項の適用はどうなるのか。
⑥今回の改正は個人が対象だが、法人が取得した貸付用不動産の評価については従前どおりとされるのか。
今仲 清
株式会社経営サポートシステムズ代表取締役
坪多 晶⼦
税理士法人トータルマネジメントブレーン主宰
畑中 孝介
株式会社ビジネス・ブレイン代表取締役
島村 仁
税理士法人むさしセントラル代表社員
株式会社経営サポートシステムズ 代表取締役
税理士法人今仲清事務所 代表社員
大阪市出身。1984 年税理士事務所開業。
不動産有効活用・相続対策の実践活動を指揮しつつ、セミナー講師として年間100 回にものぼる講演を行う。
著書に、『「相続税申告業務チェックリスト」を活用した実務ガイド』（TKC 出版）、『相続税の申告と書面添付』『中小企業の事業承継戦略』（いずれも共著、TKC 出版）、『Q&A 特例事業承継税制徹底活用マニュアル』『徹底比較! 個人版事業承継税制・小規模宅地特例の活用マニュアル』『新通達対応 所有タイプ別 相続税・マンション評価の実務』（ぎょうせい）、『一問一答 新しい都市農地制度と税務』『資産家タイプ別 相続税節税マニュアル』『生前から備える 財産承継・遺言書作成マニュアル』（いずれも共著、ぎょうせい）、『必ず見つかる相続・相続税対策 不動産オーナーのための羅針盤』（共著、大蔵財務協会）、『否認を受けない税務申告のポイント』『図解 都市農地の新制度活用と相続対策』『なるほど！そうなのか！図解でわかる不動産オーナーの相続対策』（いずれも共著、清文社）、『Q&A 病院・診療所の相続・承継をめぐる法務と税務』（共著、新日本法規出版）など。
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税理士法人トータルマネジメントブレーン
主宰
京都市出身。大阪府立茨木高校卒業。神戸商科大学卒業。1990 年坪多税理士事務所設立。1990年有限会社トータルマネジメントブレーン設立、代表取締役に就任。2012 年税理士法人トータルマネジメントブレーン設立、代表社員に就任。上場会社の非常勤監査役やNPO 法人の理事および監事等を歴任。現在TKC 全国会中央研修所・租税法研修小委員会特別委員、TKC 全国会資産対策研究会副代表幹事。上場会社や中小企業の資本政策、資産家や企業オーナーの資産承継や事業承継、さらに税務や相続対策などのコンサルティングには、顧客の満足度が高いと定評がある。
また、全国で講演活動を行っており、各種税務に関する書籍も多数執筆。
著書に、『もめない相続 困らない相続税－事例で学ぶ幸せへのパスポート－』『資産家のための かしこい遺言書－幸せを呼ぶ20 の法則－』『これで解決！困った老朽貸家・貸地問題』『資産家のための 民法大改正 徹底活用－相続法・債権法＆税金－』『なるほど！そうなのか！図解でわかる 不動産オーナーの相続対策』『みんなが納得！ 家族で考える財産承継 相続専門税理士×弁護士に本気で聞く解決策』（いずれも共著、清文社）、『成功する事業承継Q&A150 ～遺言書・遺留分の民法改正から自社株対策、法人・個人の納税猶予まで徹底解説～』（清文社）、『弁護士×税理士と学ぶ“争族”にならないための法務と税務【令和６年民法・税法・登記法版】』（共著、ぎょうせい）、『賢い生前贈与と税務Q&A』（ぎょうせい）、『Q&A115 新時代の生前贈与と税務』（ぎょうせい）、『相続税を考慮した遺言書作成マニュアル 弁護士×税理士がアドバイス！』（共著、日本法令）、『事例でわかる 生前贈与の税務と法務』（共著、日本加除出版）他多数。
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株式会社ビジネス・ブレイン
代表取締役
北海道長万部町出身。1996 年武藤会計事務所（現税理士法人無十）入所。2015 年ビジネス・ブレイン税理士事務所設立、所長。株式会社ビジネス・ブレイン代表取締役。TKC 全国会中央研修所・租税法研修小委員会委員長、TKC 全国会システム委員会・企業グループ税務システム委員、TKC 全国会中堅・大企業支援研究会幹事。事業承継・ベンチャー企業支援や、大手企業の連結納税業務や組織再編アドバイザー業務を行っている。大手企業や上場子会社、中堅企業・ベンチャー企業やファンドまで幅広い企業の財務会計顧問業務に従事。事業承継・連結納税・組織再編税務・戦略的税務等のセミナー講師や新聞雑誌等への執筆多数。
著書に『税務に強い会社は成長する!!』（共著、大蔵財務協会）、『企業グループの税務戦略』（TKC出版）、『消費税「95％ルール改正」の実務対応』『税務のプロが教える「消費増税」への実務対応』『デジタル時代を見据えた消費税インボイス制度の実務対応』（いずれも共著、TKC 出版）、『CFOのためのサブスクリプション・ビジネスの実務』（共著、中央経済社）など。
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