不動産経営の基礎知識がないオーナーの失敗事例

今回は、不動産経営の基礎知識がないオーナーの失敗事例を紹介します。※本連載は、株式会社コンスピリートの代表取締役である村上幸生氏の著書、『不動産投資リスク大全』(総合法令出版)の中から一部を抜粋し、後悔しないために知っておきたい「不動産投資」の基礎知識を紹介します。

不動産を買いたい、売りたいときはどうすれば・・・

「不動産を買いたい」「売りたい」となったとき、まず、どこに相談すればいいのでしょうか。売買するときと保有するときとでは、関係してくる相手が変わってきます。冒頭に折り込みの業界関係図をご用意しましたのでご覧ください(本書籍を参照)。

 

まず、「不動産を買いたい」となった場合は、みなさんは見開きページ左側にある「買い主」になります。一般的には、不動産販売会社や仲介会社とコンタクトを取り、物件を探していくことになります。

 

逆に「売りたい」となった場合には、見開きページ右側にいる「売り主」となります。ここでは主に仲介会社に依頼するのが一般的です。ほかにも、保有中にはどのような会社と関係することになるか、どんな会社がアプローチをしてくるのか、できるだけわかりやすく図にまとめました。

不動産投資のゴールは「物件の購入」ではない

最近では収益不動産の「買い方」について、多くの書籍やサイト、セミナーで丁寧に教えてくれます。苦労しなくても情報を得られる時代になりました。ですが、不動産投資は「経営」です。経営である以上、買ったらそれで終わりではありません。

 

今、「不動産の購入に行きつくこと」が半ばゴールのようになってしまってはいないでしょうか。確かに取得しないことには話は始まりませんから、そこに注力するのは当然です。

 

しかし、やはりそこはゴールではありません。将来手放すその日まで持ち続ける=建物や部屋を維持する責任を負うということです。ここの意識やコスト感が希薄なまま購入している方が多いことに、とても不安を覚えています。

 

昔から、修繕などのコストに神経質なオーナーがいらっしゃいます。しかし、以前と圧倒的に違うのは、「不動産を購入する」ハードルが、良くも悪くも下がったことです。それは、「不動産経営」の基礎知識がないオーナーを増やすことにもつながっています。

物件購入からたった2年で修繕が必要になった事例

当社のセミナーにご参加いただいた、Mさんという方のお話です。

 

川崎市内でRC一棟マンションを買ったMさんは、比較的駅近にもかかわらず、表面利回りが10%で稼働しているその物件を大変気に入っていたそうです。固定費を差し引いた年間のキャッシュフローも約170万円あり、一見、順風満帆なスタートでした。

 

ところが、購入から2年後、屋上の雨漏りが発覚します。最上階の全入居者から一斉に至急の修繕を求める声が上がります。

 

管理会社経由で屋上の処置と全面防水の見積りを取ったところ、約200万円でした。さらに外壁にも亀裂が見つかり、そこからも雨漏りの可能性があるとのこと。作業には足場を組む必要が出てきますし、入居者への補償も発生します。

 

結局、総額は約400万円にのぼったそうです。Mさんは陽気な方なので笑い話のように話しておられましたが、実際はシャレにならないレベルのお話です。2年間積み上げてきたキャッシュすべてが霧散したうえに、自ら穴埋めをするハメになっているわけですから。

 

この話は次回に続きます。

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    株式会社Con Spirito(コンスピリート)代表
    宅地建物取引士
    賃貸不動産経営管理士
    相続アドバイザー 

    1972年3月生まれ、東京都三宅島出身。金融機関で不動産担保ローンの担当を3年間経たのち、大手デベロッパーにてマンション投資の営業職・管理職を3年間経験。その後不動産投資会社の創立メンバーとして誘いを受け、役員に就任。賃貸管理・開発・売買・融資・ISO27001取得等、広範にわたる業務を10年間役員として統括する。
    3名でスタートした会社が急拡大し、従業員数100名を超えた頃、売上のみに傾倒していく会社に疑問を感じて独立。2007年11月に不動産管理を核とする、株式会社Con Spirito(コンスピリート)を設立。不動産経営全般をワンストップで担うべく、仕入れから売買、管理、工事、資産管理までを自社で行える体制を構築。2017年1月現在、80棟、1700室を超える物件を管理している。
    「真にお客様と共に歩く」をモットーに、「押し売り・勧誘をしない、嘘はつかない、リスクの開示を避けない」を徹底している。
    2017年をもって、Con Spiritoは創立10周年を迎える。

    著者紹介

    連載知識と意識がないリスクを解消!「不動産投資」の基礎教養

    不動産投資リスク大全

    不動産投資リスク大全

    村上 幸生

    総合法令出版

    不動産投資を始める前、始めた後に必ず知っておきたい7つのリスクとは? ・知識と意識がないリスク ・お金の知識がないリスク ・人の意見に流されるリスク ・物件判断基準にまつわるリスク ・購入時に知っておきたいリ…

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