キャピタルゲイン狙いの不動産投資が危険な理由

前回に引き続き、不動産投資で狙うべきは「売却益」「家賃収入」のどちらなのかを探っていきましょう。※本連載は、株式会社コンスピリートの代表取締役である村上幸生氏の著書、『不動産投資リスク大全』(総合法令出版)の中から一部を抜粋し、後悔しないために知っておきたい「不動産投資」の基礎知識を紹介します。

不動産でキャピタルゲインを狙いたいなら海外へ

前回の続きです。諸外国を見ると、法整備やシステムの簡略化を用いて不動産売買の速度を速めている国も散見できます。

 

これは国策として「投機」的な売買を奨励しているわけで、現状の日本においては考えが異なります。短期売買をしにくいこの国において、不動産は「線」、つまり長期的に収益を狙うべき対象だということです。

 

日本の不動産を買いに来る海外投資家の中でも、この特性をご存知の方は、一様にインカムゲインを目的としています。不動産でキャピタルゲインを狙う場合は海外で、ということです。

キャピタルゲイン狙いの不動産投機は「博打」!?

「高く売りたい」のは誰もが同じですが、「高く売らなければならない」のとは話がまったく別です。売価は利回りに直結しますし、多くの人が「利回り」を志向している状況下で、高値で購入することは考えにくいはずです。

 

それがわかっているにもかかわらず、「高値で売らなければならない」状態だと、その価格で出し続けるしかありません。

 

そもそも最初の段階で「線」を意識して購入していない場合、賃貸やテナントの需要、管理コストの分析をしていないことが多いものです。一度借り主が抜けると、再び借り主を探すのも苦戦します。

 

しかし、毎月の返済は待ってはくれませんから、売れない期間が長引くほど苦しくなっていきます。買い主心理を無視したキャピタルゲイン狙いの「不動産投機」は、博打の意味合いが強いのです(豊富な資金があり、余裕を持って現金購入できる方は別ですが)。

 

「投機」と「投資」は別物です。特に不動産は時間を味方にする「投資」との相性がいい商品だとご理解ください。瞬間的なバカ儲けができない代わりに、大損を背負い込むものでもないのです。

 

お金に絡むあらゆるものにはリスクが潜んでいます。預貯金ですら例外ではありません。もちろん、将来に対して何もアクションしないこともリスクです。

 

大切なのは、各々の「相性」と「特性」をしっかり把握して分散させることです。私も20年以上業界に身を置いていますし、自らも複数の不動産を運用する身ですが、決して不動産至上主義者ではありません。むしろ、経営者としても、不動産投資家としても「不動産を知っている」分、みなさんよりも懐疑的です。

 

だからこそ、不動産の特性になじむ手法でしか不動産投資はしません。相性の悪い方法で結果を求めても、パフォーマンスを悪化させるだけです。株には株の、国債には国債の、それぞれに求める役割が違うのです。

 

不動産投資の特性は、

 

①融資を使えること(手持ちの原資がなくても始められる)

②中長期で見ていれば瞬間的な損失は時間でリカバリーできる

 

ということです。現状では、この2点が最も不動産投資の特性を捉えていると思います。あえて「現状では」とつけたのは、社会・経済状況によって特性が変容していく可能性も十分あるためです。

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    株式会社Con Spirito(コンスピリート)代表
    宅地建物取引士
    賃貸不動産経営管理士
    相続アドバイザー 

    1972年3月生まれ、東京都三宅島出身。金融機関で不動産担保ローンの担当を3年間経たのち、大手デベロッパーにてマンション投資の営業職・管理職を3年間経験。その後不動産投資会社の創立メンバーとして誘いを受け、役員に就任。賃貸管理・開発・売買・融資・ISO27001取得等、広範にわたる業務を10年間役員として統括する。
    3名でスタートした会社が急拡大し、従業員数100名を超えた頃、売上のみに傾倒していく会社に疑問を感じて独立。2007年11月に不動産管理を核とする、株式会社Con Spirito(コンスピリート)を設立。不動産経営全般をワンストップで担うべく、仕入れから売買、管理、工事、資産管理までを自社で行える体制を構築。2017年1月現在、80棟、1700室を超える物件を管理している。
    「真にお客様と共に歩く」をモットーに、「押し売り・勧誘をしない、嘘はつかない、リスクの開示を避けない」を徹底している。
    2017年をもって、Con Spiritoは創立10周年を迎える。

    著者紹介

    連載知識と意識がないリスクを解消!「不動産投資」の基礎教養

    不動産投資リスク大全

    不動産投資リスク大全

    村上 幸生

    総合法令出版

    不動産投資を始める前、始めた後に必ず知っておきたい7つのリスクとは? ・知識と意識がないリスク ・お金の知識がないリスク ・人の意見に流されるリスク ・物件判断基準にまつわるリスク ・購入時に知っておきたいリ…

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