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ほとんどの業種の開業が可能な「準工業地域」がベスト
別のケースも設定してみましょう。
アメリカのファンドがよく食指を動かしていたクラスが30億円以上の収益物件。ビルもあり、郊外のモール、医療施設など価格の下限があるのですが、この手のものであればすぐに大きなものでも顧客はつきます。
条件は簡単です。確定要素を備えたもの。つまり、年間収入が確定しており、入居するテナントが決定している、というような問題のない安定感が絶対条件となります。これらの条件が整っていなければファンドは欲しがりません。このような施設は郊外にあることが多く、広大な土地を購入することが前提ですが、規制の有無が大きく状況を変えます。店舗が建築できない用途地域にあれば用を成さないわけですし、転用できなければ価値は大きく落ちますので、そこが購入のポイントとなります。
特に調整区域などは購入対象とはしないほうがよいでしょう。ベストの選択は、準工業地域です。ほとんどの業種を開業させることが出来るからです。但し、工業専用地域などでは、工場以外は営業できないので、その点は気をつけてほしいところです。
仮に3千坪の準工業地域に属する土地を購入するとします。坪20万円程度が理想です。土地代として6億円になります。通常の容積率は200％から300％と設定。200％とすれば6千坪までの建築が可能になります。規制がこれを下回れば、価値はなくなります。仮に4千坪の建築物を建てるとすれば、敷地のうち、千坪を駐車場などに利用できます。実際には4千坪の施設を運用する場合、残念ながら、倉庫くらいにしか利用できません。月間家賃が坪当たり千円としても400万円です。4千坪の建物といっても鉄骨造2階建てとなるので建物の坪単価は30万円まではいかないでしょう。
つまり、30万円×4千坪＝12億円。
12億円（建築費）に6億円（土地代）を加算すると、18億円。それに対して、家賃収入が年間4千800万円では話にもなりません。せめて二倍は必要となります。
テナントの入居店舗は早く完成させる
では別の業種であればどうでしょうか。
平家店舗を2千坪、駐車場を1千坪として計画。建物は1階建てなので当然、足場代だけでも安くなります。2千坪の建築費は坪20万円で十分でしょう。4億円で収められそうですので、投資資金に大幅な余裕が出来ます。
土地建物含めて10億円。その他の経費は別途としても、大体このあたりで収まるでしょう。平均的な郊外店舗の坪単価は1万円を超えません。仮に坪8千円、売上加算率5％などの手法で家賃を設定するとテナントからの借り易さは増すわけです。
これで計算すると不確定部分を除いて、月間2千坪×8千円で1千600万円、年間なら1億9200万円となります。投資金額が10億円であるので19・2％の高利回り物件となります。ここで初めて、売却する条件が整うわけです。さらに、テナントがつけば、高額収益物件購入者は動きます。所有者が維持すれば5年ほどで全額回収も夢ではなくなります。
しかし、融資側の希望は売却して早く返済するということに尽きます。通常、ファンドが食指を動かすラインは実質手取り額5％を超えるあたりです。
ざっとみて、1億9千200万円の収入に対して6％とすれば、32億円程度の売却価格を設定できます。投資額が10億円と諸経費。ファンドの購入額は安くても32億円ということで約20億円が粗利益となります。
瞬間的に利を得るというほどではないにしろ、一年程度の運用益としてはなかなかの結果であると言えます。
これを満たすとすれば、都心に近い郊外に準工業地域にある、国道などの幅の広い道路に面した土地を3千坪取得する必要があります。坪20万円の土地は当地ではないがそのようなものがあれば実行できます。坪単価30万円の場合、3千坪で9億円、建物が4億円、合計で13億円、売却価格が32億円であれば余裕です。
このように一部をずらしながら計算をしていくと最終利益が計算しやすいのです。
土地の坪単価が上がれば、当然ながらテナントの集まりもよくなります。売値は一定になるため、経費を抑えていきます。工事の完成を早めるなども有効です。一ヵ月前倒しで出来たら、500万円のボーナスを提供すればモチベーションが上がるかもしれません。家賃は1千600万円であるので、1千100万円のお得となります。
いずれにしても早く完成させるということは問題を手前で処理することになるので結果はプラスに働きます。
実際には開発についての手続きなどは設計担当事務所の仕事であり、施主のあなたは申請書面にゴム印と印鑑を押す作業があるくらい。建物の設計も自分で取り組む必要はありません。工事についての指示も設計士が請け負ってくれます。
ゼネコンとのパイプがあれば、営業担当者と直接の打合せなどが発生しますが、望まなければ、設計士が担当してくれます。
