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チャンスは「常に備えている人」しか生かせない
およそ一年の付き合いになります。
一年で20億円は資産家のあなたにとって望めば可能な数字です。上場企業と違う点は法人であっても、一人代表者であるあなたが一年間で売り上げる20億円は一流の法人の税引き後利益を遥かに超える水準なのです。
めったにないかもしれないチャンスは常に備えている人にしか利益をもたらさないということです。
次のケースは同じように、年間の収支を銀行金利の数倍で運用するファンドが売却先となります。数億単位で資金をかき集めて、リターンを分け合うという方法であること以外には、郊外店舗とさほど違いはありません。都心の場合はさらに高額になり、さらに取引利益が大きくなります。通常はこれを上場企業が行いますが、元をたどれば個人がやっているプロジェクトということはよくあるのです。
問題は資金的に建築完成までもつのかという点だけです。資産が5億を超える場合は銀行のバックアップも順調にこなれてくることでもエンドさえついていれば、融資に疑問はないでしょう。
ポイントは、都心であっても容積率を基準に考えることと家賃設定を間違えてはならないこと。
競合他社がひしめき合っているよりは発展中の都市を目指すほうに歩がありますが、取得できれば勝ちと思ってよいでしょう。土地を取得することが第一の目標ですから。
土地は「広め」に仕入れることが鉄則
仮に容積率1000％の土地なら面積に対して十分の一でみると分かりやすいでしょう。100坪の土地なら1000坪まで建てることが可能です。坪100万円の10倍までの価格なら購入しても採算ラインの可能性が高いと思います。
つまり、100坪の建築基準が90坪まで減少しても容積としては1000坪を維持します。収益計算はこの1000坪に対して計算できることもあります。仮に条件が悪く、800坪しか利用できないとします。建築坪単価100万円なら8億円になります。土地は坪1000万円で100坪なら10億円。上下で18億円。
家賃設定については坪15000円程度で平均すると、収益は年間1億4千400万円になります。
ほぼ同じように5％を確保したい購入側の思惑として、28億8千万円を提示するでしょう。投資金額は18億円なので同じように10億円程度の粗利益を見込めます。家賃は2万円であれば1億9千200万円で38億円となります。粗利は20億円、さらに坪3万円で取れるなら2億8千800万円で57億円となります。
“土地を仕入れる。しかも広めに仕入れる”こと。
これが不動産投資で、あなたの資産レベルに達した人が、楽に資産を増やす方法です。時に規制を受けますがそれは時代によって、必ず緩和方向に向くものです。何故なら、不動産が限定地域の限定された希少なものであるという理由によるからです。
都会で千坪の土地は容易には手に入れることはできません。もし、あなたがたまたまそういう状況に出会うとすれば、準備をしておくだけで、それが可能ということです。
融資に問題ないとすれば、あとは取得だけになります。千坪の取得はおそらくは実現しないでしょう。仮に、取得できた場合、どのような結果が生じるかということをシミュレーションしてみましょう。
