▲トップへ戻る
営業マンが持ってくる賃貸住宅の「事業計画書」の見極め方

前回は、相続対策の賃貸経営において、業者の言う「儲からなくていい」という言葉について検証しました。今回は、営業マンが提示する「事業計画書」に騙されないための留意点を見ていきます。

面倒でも、見積もりは必ず複数の会社から取る

前回に引き続き、住宅メーカーの営業マンの巧妙な手口、営業トークについて具体的に見ていきます。

 

◆要注意トーク6「わが社に任せていただければ、収益には問題ありません」

 

営業トークとともに、営業マンが、賃貸物件建設の“説得材料”として活用するのが「事業計画書」です。

 

そこには、建物の概要、建設コスト、資金計画(借入金と返済計画)などの項目が数字とともに並び、さらに、家賃収入から借入金返済額、経費、課税額などを差し引いた利益を時系列で試算した収支計画書が添付されています。

 

聞きなれない項目や、ズラリ並んだ数字を目の前にし、「よくわからないからお任せします」と腰が引けてしまう人もいるかもしれませんが、一大事業に乗り出す経営者としてあるまじき行為です。

 

なかには、最終的な収益だけを強調し、「お任せいただければ、収益には問題ありません」などと言い、それぞれの項目についての細かい説明をスキップするような営業マンもいます。決して鵜呑みにせず、「建設コスト」「資金計画」「収支プラン」について、一つ一つの項目、数字をチェックしましょう。

 

「建設コスト」を吟味する上では、そもそも1社の見積もりだけを見ても、金額の多寡やクオリティのよし悪しを判断することはできません。“1社にお任せ”ではなく、複数の会社から見積もりをとるのが必要不可決です。

 

大手メーカーなら「ぼったくられるようなことはないだろう」と思うかもしれませんが、実は大手ほどブランド力をタテに、高く金額を設定することもありえます。面倒でも、地元の工務店なども含め、自分から複数の会社に見積もりを依頼するべきです。

 

その際、会社によって「標準設備」の基準にバラつきがあることに注意しましょう。たとえば、同じ「給湯設備」でも質も値段もさまざまです。必ずカタログやショールームなどで、該当設備の性能についてきちんと説明を受け、同等の性能を持った設備同士で比較検討することが大事です。

「見せかけの安さ」に騙されないよう、中身の吟味を

また、安ければいいというわけでもなく、“見せかけの安さ”につられないことにも注意が必要です。見積もりが常識的なコストを大きく下回る際は、廉価設備が標準品になっているケースもあり、別の設備を希望すると、「それは別注文になります」と見積額が高くなっていくことがあります。

 

悪意がある建設会社は、わざと質や性能が劣る設備や仕様で見積もったり、必ず必要な設備を計画書に計上していなかったりということもありえます。その上で、「この仕様にした方が入居者が集まりますよ」などと言って、コストが高い仕様、設備に変更させるという話も耳にします。工務店でも、「設計費をお安くしました」と言って、その分を工費に乗せているようなケースもあるのです。

 

修繕費の見積もりも同様で、材料費と施工費を合計した「材工共」で算出されているケースでは、それぞれの内訳をクリアにしましょう。あいまいな「諸経費」についても見逃すことなく、しっかりと中身を吟味するべきです。

株式会社財産ブレーントラスト 代表取締役

1958年7月生まれ。94年、株式会社船井財産ドック(現在東証第二部に上場している株式会社青山財産ネットワークス)に入社。97年に事業部長、2001年に取締役に就任、04年東証マザーズ上場時に、上場の鐘を叩く。05年現場での仕事にこだわり、執行役員に降りる。08年、再度取締役に就任。09年、全国ゴルフ練習場連盟の理事に就任する。10年に退任。
12年12月、一人ひとりのお客様に対して、もっと深く密な財産コンサルティング業務に特化したいとの思いから、株式会社財産ブレーントラストを設立。
著書に『あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』『不動産現金化の時代』『あなたの資産 再生いたします』『改訂版 あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』(全て実業之日本社)、『都心不動産 買い方のコツ』『地主心得帳』『買ってよい不動産・悪い不動産』『3年後 崩壊する地主・生き残る地主』(全てPHP新書)等。

著者紹介

連載あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」~アパート・マンション建築編

本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

秋山 哲男

幻冬舎メディアコンサルティング

恐ろしい「相続対策の裏側」と「知っておくべきポイント」を大公開! ・相続税対策のうち8割が実は不要!? ・バックマージンが横行する業界の実態 ・相続後にお荷物と化す無意味なアパート・マンション ・税理士のうち約半数は…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧