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甘い試算に要注意! 住宅営業マンが提示する「収支プラン」

前回は、営業マンが持ってくる賃貸住宅の「事業計画書」に騙されないために注意すべき点を取り上げました。今回は、 事業計画書のうち「収支プラン」について見ていきます。

金利上昇リスクを加味してシミュレーションしているか

前回に引き続き、事業計画書の注意点を見ていきます。

 

「収支プラン」の主な注意点は、「金利設定」と「家賃設定」、「諸経費の計上額」です。

 

たとえば、借入金返済額の前提が変動金利なのにもかかわらず、当初の低金利のままの想定で算出しているケースもあります。数十年にわたって金利上昇リスクを加味しない収支プランなどありえません。超低金利下にあって、今後の金利上昇をも想定したシミュレーションになっているかも必ずチェックするべきです。

新築時の家賃のままで試算をしているケースも・・・

家賃設定については、①周囲の相場に対して高めに設定していないか、②入居率を100%で見積もっていないか、③家賃の値下げリスクを考慮しているか、に要注目です。

 

竣工日から入居者が埋まることはありえませんし、入れ替えや現状回復工事などで家賃が入らない期間が必ず出てきます。

 

加えて、アパートは経過年数にしたがって、空室率が増え、家賃の値下げに踏み切らないといけないケースをも想定する必要があります。しかし、実のところ、借入金の返済期間中、新築時の家賃のままで試算をしているような“甘い”収支計画書も見受けられるのです。

 

悪い実例ばかりを挙げてきました。もちろん誠意をもって対応してくれる営業マンもいますが、実際にさまざまな失敗事例を見てきたからこそ、みなさんには同じ轍を踏むことのないよう、細心の注意を払っていただきたいのです。

株式会社財産ブレーントラスト 代表取締役

1958年7月生まれ。94年、株式会社船井財産ドック(現在東証第二部に上場している株式会社青山財産ネットワークス)に入社。97年に事業部長、2001年に取締役に就任、04年東証マザーズ上場時に、上場の鐘を叩く。05年現場での仕事にこだわり、執行役員に降りる。08年、再度取締役に就任。09年、全国ゴルフ練習場連盟の理事に就任する。10年に退任。
12年12月、一人ひとりのお客様に対して、もっと深く密な財産コンサルティング業務に特化したいとの思いから、株式会社財産ブレーントラストを設立。
著書に『あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』『不動産現金化の時代』『あなたの資産 再生いたします』『改訂版 あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』(全て実業之日本社)、『都心不動産 買い方のコツ』『地主心得帳』『買ってよい不動産・悪い不動産』『3年後 崩壊する地主・生き残る地主』(全てPHP新書)等。

著者紹介

連載あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」~アパート・マンション建築編

本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

秋山 哲男

幻冬舎メディアコンサルティング

恐ろしい「相続対策の裏側」と「知っておくべきポイント」を大公開! ・相続税対策のうち8割が実は不要!? ・バックマージンが横行する業界の実態 ・相続後にお荷物と化す無意味なアパート・マンション ・税理士のうち約半数は…

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