東日本大震災を機にスタートした「耐震改修工事」の準備

今回は、東日本大震災を機にスタートした「耐震改修工事」の準備について見ていきます。※本連載は、一級建築士で、大阪市立大学名誉教授、NPO法人集合住宅維持管理機構理事長の梶浦恒男氏の編著書、『大規模改修による マンションのグレードアップ事例集』(彰国社)の中から一部を抜粋し、マンション管理組合が取り組んだ耐震改修について、具体的な事例をもとに説明していきます。

大規模改修工事、計画的な修繕工事は実施していたが…

1.震災の経験から耐震改修工事に踏み出す

(1)建物の概要と経過

このマンションは大阪北部ニュータウン内に立地する片廊下型、鉄筋コンクリートラーメン構造の建物で1974(昭和49)年に建てられ、40年ほど経っている。7階と8階の棟が一文字につながっていて、住戸数91戸、1階にピロティ形式の駐車場と集会室、電気機械室などがある。

 

このマンションではこれまでに3回の大規模改修工事をはじめ、設備全般について計画的に修繕工事が実施されてきている。2011年に実施された大規模改修工事では建物の構造、塗装、防水、電気設備の修繕に加え、玄関扉の取替え、玄関ホール周りのリニューアル、バリアフリー工事など住環境の改善工事の取組みがされて、永く快適に住まうためのマンションづくりが進められている。

 

(2)阪神大震災と東日本大震災

このマンションでは、阪神大震災の際に廊下壁に軽微なきれつが入る程度であるが被害を経験しており、翌年には大規模改修工事を行い構造の補修がされている。

 

当時、震災のテレビ報道でピロティ部分の柱が大きく破壊されたマンションの姿を見て「大きな地震が起きたとき、自分たちのマンションは大丈夫だろうか」という不安の声が聞こえるようになる。それから月日が流れ、35年目に3回目の大規模改修工事の準備をスタートさせることになり、耐震診断などの検討もなされたが、先々、相当高額な費用がかかる可能性があり、建物の各部の劣化が進行していて早期に大規模改修工事を実施する必要があることを併せて考えた場合、自己資金だけではまかなえなくなることや、阪神大震災の際に感じた不安も薄れつつあったことから、耐震の検討はこの時点では一旦保留となった。

 

以後、大規模改修工事の準備を順調に進めていたが、工事計画が承認され、施工者が決定されようとする矢先の2011年3月11日、東日本大震災が起きた。大規模改修工事は予定どおりその年に実施されたが、東日本大震災によって阪神大震災の恐ろしさが再び呼び起こされ、マンション住民は近い将来に起こる可能性のある南海沖地震に備える必要性を感じ、耐震改修工事について具体的に検討していく必要があるとの声が高まっていくことになった。

耐震診断と耐震改修設計に着手することを決定

(3)耐震委員会の立ち上げ

管理組合内で耐震改修工事の具体的な準備の役割を果たしていくことになるのは、第3回大規模改修工事を進めた理事長と修繕委員長、修繕委員らである。大規模改修工事が完成した翌2012年の春には管理組合内に「耐震委員会」を結成し、工事の助言やサポートを得るために専門家に耐震改修設計の依頼をした。

 

当時、管理組合の考えは、自己資金に加えて金融機関からの借入限度額を工事予算として、その範囲で建物1階駐車場などの優先順位の高い部分の耐震改修を行うというものであった。これに対して、専門家は管理組合に次のような助言を行った。

 

①建物1階駐車場部分だけではなくほかにも耐震改修が必要な範囲があることが予測され、耐震診断を実施して判断する必要があること。

 

②管理組合が考えている工事予算は、耐震改修工事が必要な範囲や方法が確定しない限り、十分かどうかは判断できないこと。

 

管理組合はこれらの点を確認し、臨時総会で、耐震診断を行って耐震改修設計に着手することを決めた。

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大阪市立大学名誉教授
NPO法人集合住宅維持管理機構理事長
日本マンション学会会長 工学博士
一級建築士

1967年、京都大学大学院博士課程中退。同年、大阪市立大学助手。1989年、大阪市立大学教授、2001年、同副学長。2002年、平安女学院大学教授。
1994年、日本建築学会賞(論文)受賞。

主な著書に、『集合住宅を長持ちさせる方法』(1986年)、『新世紀のマンション居住』(2001年)、『大規模改修によるマンションのグレードアップ事例集』(共著、2016年、彰国社、以上)がある。

著者紹介

連載より安全なマンションを目指した「耐震改修」の実例

本連載は、2016年3月10日刊行の書籍『大規模改修による マンションのグレードアップ事例集』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

大規模改修によるマンションの グレードアップ事例集

大規模改修によるマンションの グレードアップ事例集

梶浦 恒男、NPO法人集合住宅維持管理機構

彰国社

通称マンションドクターと呼ばれ30余年間に3000件超の業務を管理組合から依頼された実績をもつ編者が、改修工事によってグレードアップした多くの事例の中から72事例を分類整理して丁寧な解説を加え、居住者および管理組合の対…

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