「天井の高い」工場・倉庫が投資対象として優れている理由

前回は、投資物件となる工場・倉庫の「道路付け」「駐車場」の条件を説明しました。今回は、「天井の高い」工場・倉庫が投資対象として優れている理由を見ていきます。

天井が高ければ、幅広い業種を呼び込むことが可能に

駐車場と同じく、天井も高ければ高いほど使い勝手がよくなり、その結果、幅広い業種がテナントになることが期待できます。

 

もっとも、工場・倉庫の建築が可能なエリアでは、建築基準法等のルールにより天井の高さが10メートル以下に制限されていることが少なくありません。新築で建てる場合には、この制限いっぱいまで天井を高くすることを、また、中古の物件を購入する際には、少しでも天井高がある物件を選ぶことを意識するようにしましょう。

 

 

たとえば、2階建ての場合には、1階、2階それぞれの天井について十分な高さがあるのかをチェックします。

 

まず、1階部分については、4.5~5メートルあれば、おおむねどのような用途にでも利用することが可能となるはずです(できれば最低でも3メートルの天井高は確保しておきたいところです)。

 

一方、2階部分については、事務所や小規模な倉庫として使われるケースが一般的です。そのため、1階ほどの天井高は不要でしょうが、それでも2.5メートル程度はほしいところです。

 

いずれにせよ、2階建ての場合に重要になるのは1階の天井の高さです。1階の天井高が低い物件はテナントが付きにくくなるおそれがあります。反対に、5メートル以上の高さがあれば積極的なアピール材料となるので、借り手がより見つかりやすくなるはずです。

 

[図表1]工場・倉庫の望ましい天井の高さ

天井が高すぎたら低くできるが、逆は不可能

ちなみに、「スーパーで陳列する商品に値札を貼る作業所として利用するので天井が低くても構わない」などというように、天井高には特にこだわらないテナントもいます。また、「冷暖房費を節約したいので、むしろ天井は低いほうがいい」と要望してくるケースもあります。

 

実際、ジプトンなどの化粧石膏ボードを使って天井を低くすることは簡単にできます。しかし、その逆、すなわち「低い天井を高くする」ことは困難です。

 

「大は小をかねる」と言いますし、テナントのほとんどはまず間違いなく高い天井を好むはずです。したがって、やはり天井の高さについては、安易に妥協しないことをお勧めします。

 

なお、入り口のシャッターの開口も大きめのものにしておくと、さらに使い勝手がよくなるので、テナントにより好まれる物件となるでしょう(もっとも、シャッターの大きさは後から変えることが十分に可能です)。

 

 

[図表2]天井の高さを変える

株式会社タープ不動産情報 代表取締役

1965年生まれ。アウトドアスポーツの企画運営に携わったのち、26歳で不動産事業に魅了され、1999年に株式会社タープ不動産情報を創業、代表取締役に就任。居住用から事業用まであらゆる不動産の仲介、取引、トラブル解決に従事し、独自のノウハウを構築した。現在は工場・倉庫など事業用物件を中心に、管理・顧問契約を600件以上取り扱っている。不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、相続対策専門士、IRIA国際不動産投資アドバイザー、賃貸不動産経営管理士、マンション管理業務主任者、文京区役所「不動産相談」相談員、東京都宅地建物取引業協会文京区支部常任理事。

著者紹介

連載低価格のオンボロ物件でもOK!?「工場・倉庫」投資の最新事情

本連載は、2016年7月27日刊行の書籍『「工場・倉庫」投資のススメ』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「工場・倉庫」投資のススメ

「工場・倉庫」投資のススメ

三浦 孝志

幻冬舎メディアコンサルティング

高齢化と人口減少により、空室率が上昇し続けているアパート・マンション。都心部の一等地にあるような立地条件のよい物件か、付加価値の高い築浅物件でもないかぎり、もはやアパート・マンション投資で儲けることはできません…

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