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物件購入後の管理体制にも要注意
投資物件は「買って終わり」ではなく、「どう管理するか」が問われます。特に東南アジアでは、プロパティマネジメント（物件管理・運営）の質に大きなバラつきがあり、「契約したものの管理実務が放置されていた」といったトラブルが頻発しています。
アメリカやイギリスの主要都市では、ある程度信頼できる業者が揃っていますが、修繕費が高額だったり、対応に時間がかかるケースもあります。また、トラブル発生時に自分で現地に出向けない外国人投資家は、信頼できるプロパティマネジメント会社の選定が極めて重要です。
資金移動と為替リスクの管理も不可欠
多くの投資家が見落としがちなのが、物件購入費用、修繕費、家賃収入などの「資金をどう動かすか」という視点です。日本から海外へ資金を送る場合、マイナンバーや国外財産調書の提出など、税務署への報告義務が発生することもあります。
また、国によっては外貨規制が厳しく、現地で得た家賃収入を自由に送金できないケースも。たとえばマレーシアやタイでは、一定額以上の送金に中央銀行の許可が必要な場合もあります。
さらに、為替の変動リスクも無視できません。投資判断の際には、為替ヘッジや通貨分散の視点を持ち、単なる利回りだけでなく「円転リスク」にも目を向けることが不可欠です。
出口戦略を踏まえた物件選定を
スペックや価格が魅力的に見える物件でも、「実際に誰が借りてくれるのか」「購入後にどう売却できるか」といった視点が欠けていれば、投資としては成り立ちません。
たとえばアメリカの一部都市では、地域ごとに空室率や家賃水準が大きく異なります。また、欧米ではAirbnbなどの短期賃貸が規制対象となっている都市もあり、運用方法そのものに制限があるケースも。
東南アジアでは外国人駐在員向け物件の供給過多が懸念されており、「誰が住むのか」の解像度を上げることが、リスク管理に直結します。
海外不動産投資は仕組み設計から
海外不動産投資は単なる購入行為ではなく、資産・税務・通貨・運用までを含めた「構造設計」です。どこで何を買うかではなく、「どう持ち、どう守り、どう引き継ぐか」という視点を持つことで、初めて資産としての意味を持ちます。
本記事をきっかけに「どの国がいいか」ではなく、「どんな仕組みで持つか」に目を向け、戦略的な海外資産形成の第一歩を踏み出していただければ幸いです。
