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無道路地評価に関する各種論点
建築基準法上の道路ではない道路に面している場合
土地が道路に面しているものの、その道路が建築基準法上の道路でない場合があります。建築基準法上の道路ではない道路（法定外道路）に面している土地は、無道路地として評価します。
図9の左側の例のように土地が幅1.8ｍの法定外道路に面している場合は、幅0.2ｍの仮想の通路を開設すればよいと考えがちですが、法定外道路は幅が1.8ｍあったとしても評価の上では考慮しません。
正しくは図表10の右側の例のように、法定外道路はないものとして、幅2ｍの仮想の通路を開設します。
このような評価をするのは、法定外道路に面した土地に建物を建てるためには、法定外道路を買い取って土地が道路に面するようにする必要があり、仮想の通路を開設するのと同じことになると考えられているからです。
対象地に近い路線価が複数ある場合の選択方法
評価の対象となる無道路地の近くに路線価のある道路が複数ある場合、評価の基準となる道路は、次のようにしてどちらかを選択します。
- 路線価の高低にかかわらず、実際に利用している道路を選ぶ
- 利用の程度が同じぐらいであれば、道路までの通路開設費用の低いほうを選ぶ
図表11の例で考えると、道路Aを利用することが多いのであれば道路Aの路線価で無道路地を評価し、道路Bを利用することが多いのであれば道路Bの路線価で評価します。
道路Aと道路Bを同じ程度利用するのであれば、無道路地からそれぞれの道路に至るまでの通路開設費用が低いほうを選びます。通路aと通路bでは、通路bのほうが路線価が低く距離が短いため、通路開設費用が低いと考えられます。したがって、道路Bの路線価で無道路地を評価することになります。
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