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土地の有用性は坪単価だけでは測れない…「容積率・建ぺい率」
土地の値段を判断する際に指標とされるものとして、「利回り」のほかに「坪単価」があります。しかし厳密には、土地をどこまで有効活用できるかという問題において、坪単価を指標とするのは適切ではありません。
物件情報を見ていると、やけに広いのに、なぜか割安な土地が出回っていたりします。そういった土地は大体「建ぺい率」や「容積率」が低く、有効利用できる面積がかなり少ないというケースが多いのです。
「容積率」とは、土地に対して、どれだけの「延べ床面積」の建築ができるかという値です。容積率が1,000%だった場合、大雑把にいうと、その土地には10階建てのビルを建てることができます。同じ土地でも、10階建てを建てると、延べ床面積は約10倍になります。
もうひとつは「建ぺい率」です。建ぺい率は、その土地に対して、どれだけ建物を建てていいのかを示します。お隣との関係があるので、建ぺい率が100である土地はなかなかありません。建ぺい率は高くても80%、土地によっては50%ほどになります。
たとえ建ぺい率が低かったとしても、駐車場などを作ることで土地を有効利用できる場合もありますが、建ぺい率が低い土地のなかには、斜面の高低差があり、駐車場として適さない土地もあるため、慎重な見極めが必要です。
容積率と建ぺい率は、不動産の情報のなかで、必ず記載しなければいけない事項です。値段の割に広い土地は、建ぺい率が低いことが大半です。住居地域で収益物件を探している場合、容積率何部屋作れるかすなわち利回りに直結しますし、土地面積に対してどの程度の割合で建物を配置できるかどうかという建ぺい率も、見落としてはいけない重要事項でしょう。
近隣トラブルと隣り合わせ…「境界」の問題
「境界」とは、隣地と対象の土地の境目のことを指します。
近年は、近隣トラブルの増加に伴い、隣地の方と立ち合い、双方合意を取ったうえで、対象面積を出す「確定測量」が定着しています。
確定測量ができない場合でも、境界未了という条件で売買は可能です。しかし、対象面積に影響が出てくるうえ、買い手側から見ると、確実に不安材料のひとつになります。境界未了は、一般的には価格が下落する要素になりますし、買い手がかなり限定されてしまいます。その点からも、境界は非常に重要なポイントんなのです。
隣が空き家、または所在不明の場合、所有者不明土地管理制度等の新設制度を使い、弁護士と裁判所を介して解決することが可能ですが、最も厄介なのが、隣人との仲が悪いケースです。法務局の筆界特定制度や、裁判所での境界確認訴訟による解決は可能ですが、どちらにしても莫大な時間とコストがかかってしまいます。
定期的なメンテナンスが必要に…「高低差」と「擁壁」
最後のポイントは、高低差と擁壁（ようへき）です。土地の高低差を調整するために、建物の下に積む壁を擁壁といいます。坂の途中の土地にある多くの物件は、擁壁を積み、地面を平らにした上に建てられます。
地震などで擁壁のコンクリートにヒビが入ると、上の建物の構造にも影響が出てしまいます。擁壁の上に建っている物件は、数十年ごとにメンテナンスが必要になるので、その分のコストがかかってしまうのです。
一方で、前面道路の傾斜下に半地下の建物を建てるケースでは、給排水のためのポンプ等を設置しなければいけない場合があります。こちらも定期的なメンテナンスや修繕が必要になってしまうので、前面道路と高定差のある物件は要注意です。
完璧な不動産はない！ 弱点を理解した上で、物件を見極めよう
マーケットに流通している不動産に、すべての条件を完璧に満たすお宝物件はありません。「割安だな」と感じた場合、その不動産には大体、何かしらの弱点や問題があるのです。
これらのポイントをしっかりと踏まえたうえで、各々の投資スタンスの中で、許容できるリスクを慎重に選択しながら、不動産投資を進めていきましょう。
山村法律事務所
代表弁護士 山村暢彦
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