人気の街「世田谷」で空き家が増加中。なぜ、81万戸に及ぶ＜空き家だらけの都内＞で、住宅価格が高騰しているのか

都内の空き家が増加するなか、依然住宅価格が高騰しているワケ

住宅の劣化により不動産価値が下がり、空き家が増加しているという問題が浮き彫りになっているにもかかわらず、都内の住宅不動産の価格はここ数年引き続き、上昇傾向にあります。

それには下記、3つの理由が挙げられます。

特に、投資対象とされているワンルームマンションは購入層の裾野が広がったことによりこうした影響を受けやすくあります。首都圏投資用マンション一戸あたりの平均価格は1995年に1,953万円だったのに対し、2022年は3,221万円まで上がっています。

所有者と居住者で「関心をもつ住宅の特徴」に乖離

都内・住宅価格の高騰により、中古再販市場は活況になることが予想されます。そんななか、戸建やファミリータイプのような「自身が住むことを目的とした不動産売買」では起こらない問題点が指摘されています。

投資目的の賃貸不動産における、所有者と居住者の間で「品質や管理維持の課題意識」に乖離が見られる点です。

とある調査では、「災害対策に優れた賃貸住宅」について関心がある居住者が51.2%であるのに対して、関心があると答えた所有者は25.1%でした。さらに、「住宅性能の高い賃貸住宅」について関心がある居住者が45.1%であるのに対して、関心があると答えた所有者は21.9%でした。

不動産市場に燻る問題点

一方で、兼ねてより不動産市場には不動産の表向きと実態が的確に結びついていないという問題があります。現在の仕組みでは内装や管理がどれだけ良好な状態だとしても評価のアドバンテージとされず低い評価がなされる場合があります。

また、築年数が20年以上の不動産については、評価自体が出されない、もしくは表面的なデザイン変更やリフォームで刷新したように見えて実際の内部劣化まで気づかない、もしくは塞いだ状態で流通している場合があります。

「住宅ストック維持・促進事業」とは

このように現在の住宅市場は、良質な住宅ストックが適正に評価されず、維持管理・リフォームを行うインセンティブが働かない悪循環構造にあります。そこで、「良質な住宅が適正に評価される」市場の整備が求められます。
 

こうした問題に対して、国⼟交通省は「⻑期優良住宅」や「住宅性能表⽰」「瑕疵保険」「インスペクション」「『安⼼R住宅』制度」「住宅履歴」等の住宅性能の確保や、客観的評価に係る各種制度の整備を進めています。

「良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業」は、これらの制度を活用し、維持管理やリフォームの実施などによる住宅の質の維持向上が市場において適正に評価されるような、住宅ストックの維持向上・評価・流通・金融等の一体的な仕組みを開発・普及等する取組に対して支援を行う事業であり、平成28年から行われています。

この取組により、「良質な住宅が適正な価格で流通する市場の整備」や「住宅の維持管理・リフォームの促進」、「住宅資産の有効活用の促進」、「ライフステージに応じた住み替えの促進」等が期待されます。
 

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