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中古不動産投資で「オーナーチェンジ物件」が多いワケ
一般的に投資用として中古不動産を購入する場合、その物件に入居者が住んでいる状態で賃貸契約ごと所有権を移転させる「オーナーチェンジ」で売買契約が締結されることが多くあります。
オーナーチェンジ物件であれば、引き渡し後すぐに家賃が入ってきたり、内装リフォームや賃貸募集の手間や費用をかける必要がなかったり、投資不動産として運用をスタートするには大きなメリットも。特に東京の都心部や人気エリアにおいては、転入超過数も継続して増加傾向にあり、途切れず賃貸が付くことが予想されているため、需要と供給のどちらも多く、選択肢も豊富です。
中古住宅買取再販の市場規模が現在約4万戸といわれていますが、2030年には20%以上増え、5万戸を超えるといった予測も出ているなかで、ますますオーナーチェンジ物件の取引件数は加速すると見て取れます。
オーナーチェンジ物件の注意点
オーナーチェンジ物件を取引する際に、担当する不動産会社が現在のオーナーや管理会社から物件に関する詳細な情報収集を行います。しかしその情報が古すぎる、正確でないなどといった場合、物件の実際の価値や品質を把握しにくくなり、リスクがあるかどうかを判断することが困難になってしまいます。
購入する物件が入居中だと、現在の室内の状態を確認することができず、入居者の生活習慣や使われ方や建物の管理次第では劣化状況や修繕の必要性を把握できません。
不動産投資は金融機関から借入を行い入居者からの家賃で返済する、いわゆる他人資本を活用する投資ですが、数十年のローンを組むにも関わらず安易な情報のみを鵜呑みにしてしまっては、購入後に予期しない修繕費用やトラブルが発生してしまいます。その結果、本来の目的である資産形成が達成されず、不動産投資に失敗したといわれる一番の理由になっています。
不動産投資のリスクは対策ができる
不動産投資における代表的なリスクは空室、滞納、家賃下落、金利、災害といわれています。資産運用はいかにリスクをコントロールできるかが受け取るリターンの重要なファクターです。
金利、災害については事業環境リスクや天変地異リスクといわれ、個人がコントロールできるものではなく、不動産に限らずあらゆる金融商品にも同様のリスクがあり、リスクプレミアムに含まれるため考慮する必要はありません。
一方で、それ以外の空室、滞納、家賃下落のリスクは、過去事例や管理の履歴などの情報を知ることで対策を講じることが可能です。
先に述べたようなオーナーチェンジの物件では、そのような情報を正確に入手できないまま融資を受けて購入することはあまりにもリスクが高過ぎます。
長期の資産形成に向いている不動産投資だからこそ適切なリスク管理と戦略的な計画が求められますが、安定した投資を行うには可能な限り詳細な情報を収集する手段を講じることが重要です。現地視察、過去のメンテナンス履歴の確認、信頼できる不動産業者のサポートを受けるなど、物件の状態や市場の状況を把握したうえで数年後も価値が維持され続ける物件を選ばなくてはなりません。
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