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最新の設備は必要ない
なお、昭和の木造戸建てについては、「内装や設備が古くさくて敬遠されるのではないか」という質問を受けることがあります。
そういう人ほど、壁のクロスや床のフローリングを張り替えるのはもちろん、台所にはシステムキッチン、トイレには温水洗浄便座、お風呂には追いだき機能などがないと、まともな賃料では貸せないと思っていたりします。
確かに、業界紙などでは「入居者に人気の設備」といったランキングが発表されており、「こういった設備がないと、まともな賃料はとれないのではないか」と考えるのもわかりますが、決してそんなことはありません。
賃貸住宅を借りる人は、様々な条件のバランスで物件を選びます。様々な条件の中で最優先は賃料です。「このくらいの家賃で」というのが真っ先にきて、その次に立地（沿線や駅からの距離）、広さ、間取り、築年数、内装、設備などとのバランスを検討します。
内装や設備はあくまで検討条件の一つであり、優先順位も賃料はもちろん、立地や広さに比べると後になります。極端な話、「広さや間取りが同じで家賃が他より2万円安ければ、内装や設備にはこだわらない」という入居者はいくらでもいます。
もちろん、水道やガス、電気などが通っていて、普通の生活が送れる状態であることは最低限必要ですが、そもそもローンのない実家を貸し出す際、家賃を低めに設定すれば入居者獲得には非常に有利です。
都市部と比べて賃料もそれほど低くはない
もう一つ、よく聞かれるのは「地方ではそれほど賃料はとれないでしょう」ということです。確かに、都市部と地方では賃料の相場に開きがあります。とはいえ、賃貸市場の面白いところは、売買市場に比べるとエリアによる金額の差が小さいことです。
売買市場において、例えば東京都心部では最近、中古マンションの平均取引価格が1億円を超えて話題になっています。一方、地方であれば中古マンションは1000万円以下で買えたりします。
これに対し、賃貸住宅の家賃については、広さや間取りがほぼ同じであれば都市部と地方での相場の開きはせいぜい3～4倍といったところではないでしょうか。
どんな田舎でも戸建てを借りるとなれば4～5万円程度はするはずです。1万円とか2万円といったレベルにまで下がっていることはまずないと思います。
吉原泰典
不動産投資家・空き家再生コンサルタント
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