「借りる人がいないから空き家になっているんだ」というのは大きな勘違い

私が提唱している「誰も住まなくなった実家の再生」では、昭和の木造戸建てをきれいに片付け、そのまま貸すということを基本とします。ところがこれまでこうしたやり方は、所有者はもちろん不動産業界でもほとんど知られていませんでした。

理由の一つは、都市部でも地方でも空き家の戸建てがたくさんあるのを見て「借りる人がいないから空き家になっているんだ」と思い込んでいることではないでしょうか。

しかし、実際は逆です。戸建ての賃貸住宅を借りたい人はたくさんいるのに、屋内に遺品や家財が大量に置いてあり、貸そうにも貸せないのです。あるいは、所有者が貸せないと思い込んで手をつけていないだけなのです。そうしたケースが大部分ではないかと私は見ています。

ある意味、賃貸住宅市場において戸建て賃貸物件の需要と供給とがマッチしていないのであり、しかもそのことに多くの人が気づいていないのです。

日本の賃貸市場で戸建ては希少

日本の賃貸市場ではアパートや賃貸マンションといった集合住宅が大部分を占めています。戸建ての賃貸物件は都市部でも地方でもほとんど見かけません。なぜ戸建ての賃貸物件が少ないのかというと、そこには構造的な理由がいくつかあります。

第一に、貸家経営をしようと思っている投資家からすると、戸建てはそもそも投資効率が悪いのです。

一つの土地に戸建てを一棟建てて貸せるのは一人（一家族）だけです。アパートやマンションなら同じ敷地に何室もある建物が建てられ、一室当たりの家賃は少なくても全体として見れば収入は大きくなります。

また、複数の部屋があれば一度に全部、空室になる可能性は低く、空室リスクが分散されます。それに比べると戸建ては入居者が退去すると家賃収入はゼロになってしまいます。

第二に、マイホームとして戸建てを建てた人は基本的に第三者に貸したがりません。なぜなら、住宅の賃貸借には借地借家法という法律が適用され、借りるほうの権利がかなり強く守られているからです（現在は定期借家という選択肢もあります）。

簡単にいうと、賃貸借契約が2年だったとしても、貸主（大家）の側にその家を必要とする相当の理由がないと契約更新を拒むことができません。一度貸すと、借りたほうが退去すると言わない限り、貸した家は戻ってこないのです。

さらに第三の理由として、管理会社からは戸建ては戸数の多いアパート一棟、マンション一棟と比べて手間の割に儲けが少ないとみなされていて、戸建てオーナーに貸し出しを勧めてこなかったことも挙げられます。

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